“這個(gè)月有一周的周末，我打開(kāi)銷(xiāo)控表一看，才成交了十幾套房。上個(gè)星期好點(diǎn)了，恢復(fù)到比較正常的水平，當(dāng)周共成交70多套。”李堯是一家TOP30房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，整個(gè)5月，他所拿到的銷(xiāo)控表讓他感到意外。
5月接近尾聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也基本確定。在今年一季度行至階段性高點(diǎn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)回落明顯。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前三周，重點(diǎn)50城商品住宅周均成交434萬(wàn)平方米，較4月周均下降17.7%；此外，目前市場(chǎng)上去化較快的項(xiàng)目多為核心區(qū)倒掛盤(pán)，郊區(qū)項(xiàng)目去化壓力大。
這種情況在市場(chǎng)的預(yù)料之內(nèi)。實(shí)際上，4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒仍然十分膠著。傳統(tǒng)的交易旺季“金九銀十”還有三個(gè)多月才能到來(lái)，在未來(lái)這段交易平淡的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓的現(xiàn)狀或?qū)⒊掷m(xù)。
市場(chǎng)調(diào)轉(zhuǎn)
無(wú)論是一手房還是二手房市場(chǎng)，5月整體的行情都十分平淡。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前三周，重點(diǎn)50城商品住宅周均成交434萬(wàn)平方米，較4月周均下降17.7%，較去年同期增長(zhǎng)17.9%；5月第三周重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，但從絕對(duì)規(guī)模上看，成交面積整體仍處于今年以來(lái)的低位。
中指院分析稱(chēng)，這表明市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，購(gòu)房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落。目前市場(chǎng)上去化較快的項(xiàng)目多為核心區(qū)倒掛盤(pán)，郊區(qū)項(xiàng)目去化壓力大。
具體到各個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)也未有起色。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市自今年1月開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月成交量上漲，并在4月達(dá)到成交高點(diǎn)73萬(wàn)平方米；進(jìn)入5月，北京樓市的成交量開(kāi)始回落，5月前三周僅成交40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)5月整體成交能達(dá)到近60萬(wàn)平方米的體量，相比3、4月的成交有明顯回落的趨勢(shì)。
不僅北京，其他一線(xiàn)城市的情況也大抵如此。
中原廣州研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，廣州成交呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的趨勢(shì)，5月初由于黃金周帶動(dòng)成交量沖高，而到了月末，隨著市場(chǎng)熱度退去，網(wǎng)簽量逐步回落。
二手房方面，廣州中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，5月廣州二手房成交量為8771宗，環(huán)比下降12.6%，同比去年則上漲19.7%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)相較于上個(gè)月還更趨于冷淡。
一位廣州房企負(fù)責(zé)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這個(gè)月來(lái)訪和成交都十分不理想，“主要是大家的預(yù)期也沒(méi)有變”。
二線(xiàn)城市中，此前的熱點(diǎn)城市表現(xiàn)也平淡。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，成都新房供求量自3、4月沖高后，5月成交量雖保持高位，但較4月已經(jīng)有明顯下降，降幅達(dá)9%；從今年1-5月累計(jì)成交看，成都新房的成交量較2022年同期上漲10%，但比2021年同期減少22%，較2020年同期仍減少6%。
一位熟悉成都市場(chǎng)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，5月成都樓市成交量稍有下降，“幅度不是很大，在成都一直火的還是高端市場(chǎng)，要看產(chǎn)品，位置比較好的項(xiàng)目基本銷(xiāo)售都不愁，但有些還是去化不好”。
這些城市的表現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)明顯。從整體的行情來(lái)看，市場(chǎng)目前也難以完全企穩(wěn)。
惠譽(yù)評(píng)級(jí)在近期的一份研報(bào)中表示，中國(guó)二手住房市場(chǎng)自4月以來(lái)持續(xù)降溫，待售房源數(shù)量減少、報(bào)價(jià)下調(diào)且成交量萎縮。繼2023年一季度的強(qiáng)勁反彈后，二手住房市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩。
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，總體來(lái)說(shuō)，5月市場(chǎng)表現(xiàn)不好在意料之中。“因?yàn)?月迎來(lái)一波小高潮之后，4月已經(jīng)顯露疲態(tài)，5月只是這一趨勢(shì)的延續(xù)。”
艾振強(qiáng)續(xù)稱(chēng)，相比4月，5月各地出臺(tái)的刺激政策頻次不足一半，力度也比較有限。期間多地還出現(xiàn)備案價(jià)下調(diào)、首付貸重現(xiàn)等情況。“要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，接下來(lái)還需要政策支持，其中不少重點(diǎn)城市政策還有較大優(yōu)化空間，這些城市基本面扎實(shí)，潛在購(gòu)房、換房人群也不少。”
信心決戰(zhàn)
市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)淡且觀望情緒濃厚之際，外界關(guān)于政策面進(jìn)一步優(yōu)化的呼聲再起。
但實(shí)際上，政策面的支持僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，若要改變預(yù)期，仍需要多方面的因素共同成就。
一位近期對(duì)多家頭部房企有過(guò)調(diào)研且不愿具名的券商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，即便有政策優(yōu)化的預(yù)期，但這其實(shí)并不是根本，“還是要關(guān)注潛在購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，這個(gè)才是最重要的”。
回溯這一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期可以發(fā)現(xiàn)，能級(jí)較弱的城市即便在購(gòu)房政策上作出較大優(yōu)化后，市場(chǎng)仍然不溫不火。
可以參考的例子是，蘭州于2022年年底取消限售政策并下調(diào)房貸利率，在政策已經(jīng)基本到位的情況下，蘭州樓市仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月，蘭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比回落2.8%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比回落0.2%，同比回落4.5%。
據(jù)安居客數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年4月，蘭州新房成交2314套，成交面積約26.66萬(wàn)平方米，成交金額約27.88億元，成交均價(jià)8977元/平方米。環(huán)比3月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，4月新房的成交量下跌43.41%，成交面積下跌42.39%，成交均價(jià)上漲0.53%，但總成交金額下跌41.76%。
“顯然，主要城市目前還是有政策空間的，但是政策優(yōu)化之后能否達(dá)到預(yù)期的效果，還需要觀察。不少城市現(xiàn)在已經(jīng)全面寬松，需求也沒(méi)起來(lái)。”艾振強(qiáng)分析認(rèn)為。
從另一個(gè)角度觀之，市場(chǎng)需求不振對(duì)房企的債務(wù)面沖擊仍在持續(xù)。這一風(fēng)險(xiǎn)鏈條仍在傳導(dǎo)，在客觀上也導(dǎo)致了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房屋交付質(zhì)量的擔(dān)憂(yōu)，從而降低了購(gòu)房意愿。
今年5月，合景泰富作為一家曾在年初發(fā)行境內(nèi)中期票據(jù)的房企出現(xiàn)違約，同時(shí)還有更多此前看似穩(wěn)健的房企也陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中，這說(shuō)明在市場(chǎng)表現(xiàn)不佳之際，房企無(wú)論是處理債務(wù)面還是保交付上，挑戰(zhàn)仍不小。
在此背景下，如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡并切換至新發(fā)展模式，仍然是重要課題。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展建言稱(chēng)，一方面，要給居民端讓利，靜待居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)；另一方面，要讓房地產(chǎn)漸進(jìn)調(diào)整、漸進(jìn)去泡沫，讓供給端與新市民和年輕人、新中產(chǎn)人群等重新匹配起來(lái)，這是唯一出路。
李宇嘉認(rèn)為，在住房供應(yīng)體系上，也可從兩端入手，一是，夯實(shí)保租房的“增量供應(yīng)”地方要拿出好地塊來(lái)建設(shè)保租房，加快推動(dòng)中心區(qū)城中村品質(zhì)提升；二是，推動(dòng)租購(gòu)漸進(jìn)同權(quán)、同享，降低新市民、年輕人在城市扎根的成本，恢復(fù)勞動(dòng)力和家庭再生產(chǎn)。
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
責(zé)任編輯：李冬明
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