不少房貸族迎來一份“新年大禮”。1月1日，存量房貸利率啟動(dòng)重新定價(jià)，對(duì)于此前已轉(zhuǎn)換LPR報(bào)價(jià)方式、并指定1月1日為重新定價(jià)日的還貸者，月供可以省下一筆錢。
2022年全年，與房貸掛鉤的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）共下調(diào)三次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。展望今年，有市場(chǎng)觀點(diǎn)稱5年期以上LPR仍有下行空間，住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)有望進(jìn)一步降低。
去年LPR下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)
LPR調(diào)降和房貸有什么關(guān)系？從2019年8月開始，央行實(shí)行房貸利率新政策，住房商貸利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。這也意味著，從計(jì)算公式看，如果LPR報(bào)價(jià)部分有所調(diào)整，則房貸利率也會(huì)相應(yīng)調(diào)整。
新買房的購房人，房貸利率中LPR的報(bào)價(jià)以最近一個(gè)月為準(zhǔn)。但眾所周知，住房市場(chǎng)中還有許多選擇20年、30年貸款買房的“老房奴”。對(duì)于這部分存量貸款用戶，如果其選擇的是錨定LPR的非固定利率，則每年將有一次利率重新調(diào)整：一種是根據(jù)房貸起息日，在下一年對(duì)應(yīng)的日期調(diào)整房貸利率；還有一種是約定重定價(jià)周期為1年，貸款利率于下一年1月1日調(diào)整，依據(jù)上年12月的5年期以上LPR，確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。
以北京地區(qū)為例，目前銀行執(zhí)行的首套房貸利率為LPR+55個(gè)基點(diǎn)，重新定價(jià)后，LPR報(bào)價(jià)部分將按照4.3%執(zhí)行，對(duì)于選擇1月1日為重新定價(jià)日的還貸者，本月起房貸利率則為4.30%+55個(gè)基點(diǎn)，即4.85%。
百萬房貸月供能省200元
記者算了筆賬，以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在2022年利率調(diào)整之前，LPR為4.65%，月供金額為5156元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR將降至4.3%，月供金額則為4948元，每月減少208元房貸金額。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，不論是今年新購房和已經(jīng)在還貸的購房者都將享受到去年LPR下調(diào)帶來的利好。
不過由于每位購房者的實(shí)際房貸利率會(huì)不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會(huì)各不相同。如果房貸族選擇的是固定利率，剩余貸款期限內(nèi)的利率不會(huì)隨著LPR的變化而變化。
1月1日一早，北京市民李女士驚喜地發(fā)現(xiàn)，去年月供為9063元，這個(gè)月開始降到了8778元，每月能少還285元。“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，您個(gè)人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.85%。”市民任女士收到了貸款銀行發(fā)來的短信，每月貸款能少250元左右。去年貸款期限23年、總額106萬的杜女士，她的房貸利率執(zhí)行5.15%的水平，房貸利率下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)后月供減少110元左右，她認(rèn)為這是一份“大紅包”。
此外，存量公積金貸款也于1月1日重新定價(jià)。多地住房公積金管理中心表示，對(duì)于2022年10月1日前已發(fā)放未到期的首套個(gè)人住房公積金貸款，自2023年1月1日起按調(diào)整后的新利率執(zhí)行，降幅在0.15個(gè)百分點(diǎn)。
一季度LPR有調(diào)降可能性
在過去的一年，“首套房貸利率下限放寬”“降首付”“公積金/商貸利率下調(diào)”“松綁限購限貸”等政策持續(xù)落地，為購房者帶來了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，降低了購房門檻和壓力。從近期金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長相對(duì)乏力，反映出居民消費(fèi)意愿和能力仍然不足，業(yè)內(nèi)呼吁有必要進(jìn)一步引導(dǎo)LPR下行。
央行近日表示，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得更多政策支持，今年將是房貸成本繼續(xù)降低的關(guān)鍵之年。
在民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬看來，近期各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策不斷加碼，為進(jìn)一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進(jìn)樓市回暖，并有利于消費(fèi)回升，今年LPR仍存在下調(diào)空間，一季度存在調(diào)降LPR的可能。“在調(diào)降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過下調(diào)存量房貸利率進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，以穩(wěn)定居民資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)。”他表示。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)又激發(fā)企業(yè)中長期融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，預(yù)計(jì)今年1月或2月是LPR下降的時(shí)間窗口。
來源：北京日?qǐng)?bào)客戶端
責(zé)任編輯：臧劍
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