山東眾成清泰（青島）律師事務所商事團隊，堅持以每一起案件的公平正義真正實現為執業信條，立足于法律專業本身，以青年職業能力提升為依歸，以一體化團隊建設為抓手，一個“年輕”律師團隊日漸成熟。該團隊成立4年來，為各類商事主體提供企業并購、解散清算、破產重整等法律事務，代理房地產、建設工程、股權爭議等各類商事糾紛案件300余件，涉案財產總金額逾50億元，其中財產爭議億元以上案件20余件，代理青島某房地產公司股東糾紛系列案件的刑事部分，作為重點案件寫入2020年青島市人民檢察院工作報告。
案例一：
暴雨“漏電”致人身亡
責任由誰承擔？
【案情簡介】
2016年夏季的一天，某市突降暴雨導致市內道路大范圍積水。賈某在下班途中遇到積水阻攔，決定徒步涉水回家。在經過一條積水路段時，賈某突然倒地不起，雖經施救但最終溺水身亡。現場監控顯示，賈某涉水路段積水深度約到小腿位置，他涉水過程中突然倒地趴在水中，約20秒后多人趕來施救，但施救人員在接近賈某時同樣突然倒地，施救人員自救后只得放棄救援。
施救人員稱，當時賈某所處水域有電，到達賈某附近時身體突然不受控制摔倒，初步判斷賈某可能是遭遇電擊后溺水身亡。尸檢證實賈某確系“溺亡”，但其身體表面沒有明顯的電流斑，病理檢查也未見明顯電擊痕跡。
后賈某的家屬將該市建設主管單位、所在區城市建設單位、事發路段市政管理企業和排水企業一同告上法庭，要求賠償損失。賈某的家屬認為，事發路段的城市建設排水設計存在重大問題，排水企業未及時處理積水，加之周邊市政設施“漏電”，這些原因造成賈某因電擊摔倒并無法獲得救助最終溺水身亡，各被告應共同承擔賠償責任。
【律師解讀三大焦點】
律師接受排水企業的委托代理本案，通過分析監控視頻和公安機關的調查資料、尸檢報告等，判斷本案中的責任承擔和賠償義務情況，確定了代理思路，并總結出三個焦點問題，即如何確定本案的責任構成及侵權行為人、損害結果與排水企業之間是否存在必然因果關系、排水企業是否具備免責事由。
對于第一個焦點問題，依據相關法律對責任構成和責任方式的規定，本案不適用無過錯責任，應適用過錯責任，即“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任?！?/p>
在對本案進行法律論證和事實分析時，律師主張對于“溺亡”的損害結果應確定具體的侵權行為及相應的過錯程度，以明確侵權行為人應承擔的責任。本案中，有監控視頻、公安機關的詢問筆錄、尸檢報告等證據能夠充分還原當時的情況，對賈某遭遇“電擊”最終“溺亡”的損害結果沒有疑問。因此，法院調查的焦點集中在排水企業“不能及時排出積水”和市政設備管理企業“市政設備存在‘漏電’”兩個方面。
對于第二個焦點問題，律師通過分析判斷證據指出：尸檢結果的“溺亡”只是損害結果，并不是對路面有積水則賈某涉水就會身亡這一因果關系的認定。積水的深度不會直接造成賈某身亡，即使其在水中摔倒也能很快起身，況且還有施救人員，更不可能出現身亡的損害結果，“漏電”才是導致賈某突然倒在水中和阻礙施救的直接原因。“溺亡”與“漏電”存在必然的因果關系，與“積水”之間并無因果關系。
賈某的死亡不屬于純粹極端天氣造成的意外事故，雖然排水企業和市政設備管理企業都極力證明對方的過錯更大、自己不是責任主體，但效果并不理想。這就要求律師及時轉變思路，將論證重點從責任劃分調整為如何減輕和免除賠償責任。
對于第三個焦點問題，律師協助排水企業收集了各類書證、視聽資料、企業員工的陳述等大量證據，證明事發當日天氣的極端程度、排水企業的履責情況、未能及時排出積水的客觀原因等，爭取法定免責。
庭審中，律師提交了包括市政府辦公廳發布的《城市排水突發事件應急預案的通知》、市防汛辦公室當日發布的《降雨應對通知》《城市防汛藍色預警、啟動城市防汛Ⅳ級應急響應通知》和《關于降雨防汛工作的報告》及市城市管理委員會辦公室、市城管局、市氣象中心當日發布的通知和出具的證明，以證明當日極端天氣的突然性和嚴重程度，屬于“不可抗力”中的自然災害。
律師還提交了排水企業制作的《防汛專項應急預案》《管線管理規定》和積水路段事發前半年的全部巡視底單、排水設施運行圖及排水設備現場圖片、一線員工微信群中關于當天連夜排水作業的聊天記錄、媒體對企業當日工作的跟蹤報道等資料，以證明事發前排水企業積極履行巡查和檢修義務，當天及時啟動一級響應，所有員工在一線不間斷地進行排水作業。事發路段不是重點積水路段，排水企業已竭盡全力履責，未及時排出積水是不可抗力造成的，應當依法免責。
【裁判結果】
法院采納了律師的意見，認定積水和“漏電”是導致賈某身亡的共同原因，比例各占40%。其中，因市政設備管理企業未提交證據證明其已充分履行管理、維護職責，對事故的發生具有過錯，過錯比例為40%，應承擔相應賠償責任；因排水企業在此次暴雨災害中，提交證據證明其已盡到養護和防汛職責，實因暴雨太大，不可能在短時間內排水成功，因此對賈某身亡沒有過錯，不承擔賠償責任。
【律師釋法】
法院雖未直接認定屬于不可抗力，但充分論述和認定了突發暴雨導致的“漏電”和積水是造成賈某死亡的直接原因。在辦理案件時，須重視對證據的邏輯判斷，運用證據充分、客觀地還原案件本質，其說服力不遜于法律的論證說理。
【律師簡介】
畢強，山東眾成清泰（青島）律師事務所律師，曾就讀于中國人民大學、英國利物浦大學，獲得理學碩士學位，曾就職中糧集團有限公司，負責國際貿易工作。執業以來，辦理了數十起重大民商事訴訟案件和多個國有企業融資項目及青島海大科技公司破產清算案、青島鋼鐵氣體有限公司破產清算案、青島鈺尊線材有限公司破產清算案等非訴訟案件，擅長企業治理、破產清算、投融資、合同糾紛、法律顧問等專業領域。
案例二：
房產遭查封
案外人能否阻卻執行？
【案情簡介】
2012年3月10日，某置業公司與匡某簽訂《房屋預定協議》《員工購房補充協議》，約定匡某購買該置業公司開發的某小區12號樓1單元1201戶的房屋，建筑面積為107.75平方米，單價為6790元/平方米，總購房款為731623元。
2018年3月22日，該房屋被法院查封，已進入強制執行程序，隨時可能被拍賣?？锬沉⒓聪蚍ㄔ禾岢鰣绦挟愖h，提起執行異議之訴。
【裁判結果】
庭審中，匡某提交了該置業公司出具的三份收據，稱已支付購房款543828元。法院經審理認為，匡某提交的《房屋預定協議》并非本約合同，其與該置業公司未在法院查封前簽訂合法有效的《房屋買賣合同》。匡某名下有其他用于居住的房屋，其無法證明已支付購房款543828元?？锬车闹鲝埐环戏珊退痉ń忉尩囊幎?，其要求排除執行的請求，法院不予支持。
【律師釋法】
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予以支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”該第二十八條規定適用于買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！睆漠愖h對象來看，該第二十八條和該第二十九條是一般規定與特別規定的關系。
對消費者而言，可以視具體情況，選擇適用該第二十八條或該第二十九條，但不論選擇適用哪條規定，均須滿足每條規定所包含的全部情形才能阻卻執行。
本案中，匡某選擇適用該第二十九條規定。
首先，匡某與該置業公司簽訂的《房屋預定協議》《員工購房補充協議》僅對房屋和價款作了約定，對付款方式和房屋交付條件、日期和方式及權屬證書辦理等涉及商品房買賣的重要內容均未約定或約定不明確。協議中明確載明簽訂協議時正在辦理房屋預售手續、雙方應另行簽訂《商品房預售合同》，因此上述協議存在事實和法律上的履行障礙，不具備商品房買賣合同的必備條款，不是本約合同，不能認定為合法有效的商品房買賣合同，不符合該第二十九條第一款的規定。
其次，匡某名下有其他用于居住的房屋，不符合該第二十九條第二款的規定。
再次，匡某稱，根據《員工購房補充協議》，該置業公司直接扣除其房屋補貼款87795元作為購房款的一部分，這與正常交易方式不符，該付款方式違反交易慣例，其無法證明已支付購房款543828元，不符合該第二十九條第三款的規定。
【律師簡介】
劉璇，山東眾成清泰（青島）律師事務所律師，擅長房地產及建筑工程、公司治理、法律顧問、企業破產等訴訟和非訴訟法律服務。執業以來，辦理了青島某建設集團有限公司訴李滄區某社區居委會和李滄區某公共事業服務協會建設工程施工合同糾紛案、青島某土石方工程有限公司訴山東某市政公路工程有限公司及其青島分公司建設工程施工合同糾紛案等多起標的額上億元的重大訴訟案件。
案例三：
房屋租賃合同系無效合同
責任如何承擔？
【案情簡介】
2016年，甲公司承租了一處8000余平方米的商場，裝修后開了一家家具賣場。2018年，乙公司從甲公司租下該商場后進行了大面積改建，拆除了部分主體結構，還在樓頂搭建了宴會廳。2019年，李滄區行政執法部門認定，該宴會廳屬于違章建筑，后進行了拆除。乙公司遂通知甲公司要求解除租賃合同，其理由是無法實現承租目的。對此，甲公司表示不同意。于是，甲公司、乙公司分別以對方為被告，向法院提起訴訟。甲公司要求乙公司支付房屋修復費、占有使用費、物業費、水電費等費用，乙公司則要求甲公司返還租金并賠償其裝修改造費、設計費和營業損失。
據了解，該房屋系某社區于2013年按照市政府要求和市商務局通知，對轄區原農貿市場進行改建而成，但一直未辦理建設工程規劃許可證。
【裁判結果】
法院經審理認為，該房屋未取得建設工程規劃許可證，兩公司簽訂的房屋租賃合同系無效合同。雙方應知曉該房屋證照不齊的情況，因此應各承擔50%的過錯責任。法院對此案作出一審判決：乙公司賠償甲公司50%的房屋修復費，支付房屋占有使用期間的費用及甲公司墊付的物業費、水電費等費用，甲公司賠償乙公司50%的裝修改造費。
一審宣判后，甲公司、乙公司均不服，并提起上訴。最終，二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
【律師釋法】
本案是典型的房屋租賃合同無效的情形，在這類案件中，雙方爭議的焦點往往是合同是否有效及合同無效后的法律后果和責任分擔。
關于雙方對房屋租賃合同無效應承擔的過錯比例，屬于法官自由裁量權的范疇。本案中，乙公司因私自搭建宴會廳受阻，無法實現預先設想，遂意圖通過終止合同的方式彌補損失，其毀約行為是導致合同無法繼續履行的重要原因，因此應承擔部分過錯責任。而甲公司作為房屋出租方，明知未取得建設工程規劃許可證仍對外出租房屋，亦應承擔部分過錯責任。法院綜合判斷，認定兩公司各承擔50%的過錯責任。
關于合同無效的法律后果，首先，乙公司拆除了該房屋的原裝修及部分主體結構，甲公司修復必然會發生費用，這些費用和乙公司拆除改建的費用，都是合同無效造成的損失，應由雙方按照50%的過錯比例承擔。其次，兩審法院均依照相關司法解釋規定，判決承租方乙公司在實際占有使用期間應按照租金標準向出租方甲公司支付使用費。
實踐中，如果待租房屋存在未取得建設工程規劃許可證的情形，即使雙方達成租賃房屋的合意，租賃合同也并非必然有效。如果因合同無效導致無法繼續履行，雙方都將遭受損失。因此，出租方和承租方在簽訂房屋租賃合同前，都應審慎確認待租房屋的建設工程規劃情況，然后再決定是否簽訂合同。
【律師簡介】
劉小川，山東眾成清泰（青島）律師事務所律師，擅長建設工程合同糾紛、采礦權合同糾紛及企業商事法律事務。執業以來，辦理了陳某與日照某公司及沙某等采礦權轉讓合同糾紛、青島某公司與東營某公司建設工程施工合同糾紛和李滄某社區與王某股權轉讓糾紛等較有影響的重大、疑難復雜案件。
【律師聲音】
“三句話”做優商事法律服務
如何做優商事法律服務工作？山東眾成清泰（青島）律師事務所副主任、高級合伙人、商事團隊負責人王蘭旭通過多年的法律實踐，用“三句大白話”總結做優商事法律服務的體會。
律師法律業務能力是服務項目成敗得失的核心關鍵。眾成清泰（青島）律師事務所商事團隊堅持“技術流”定位，不對當事人做出不當承諾，在每一起案件中，憑借對事實證據的把握及法律的深入論證分析，保障案件結論公正合理，維護當事人的合法權益。這也是團隊在最高法院、各地高院和中基層法院所代理的案件，能夠取得符合案件本身的結果，實現合理預期目標的要領。
團隊的有機融合是法律服務攻堅克難的有力武器。律師各自為戰的生態，極大限制了律師隊伍的健康發展。重大、疑難案件若孤軍奮戰，個人能力再強，也難免掛一漏萬。在具體業務中，必須分工協作，揚長避短，堅持做真正的團隊，才能通過案件真正鍛煉律師，借助實踐提升團隊整體戰力。
勤勉嚴謹的工作狀態是法律服務品質的根本保證。法律業務紛繁復雜，一個案件往往有幾十甚至上百個環節，需要溝通交流的也有幾十甚至上百名人員，一旦工作態度松懈，就會出現紕漏，乃至出現千里之堤毀于蟻穴的局面。事無巨細、案無大小，責任至上的工作理念、嚴謹扎實的工作狀態，可以使團隊法律服務品質得到有效保障。
青島財經日報/首頁新聞記者 劉瑞東
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