資本驅(qū)動(dòng)下青島新零售品牌逆勢(shì)擴(kuò)張

“青島宏觀經(jīng)濟(jì)基本向好，一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增速5.3%，均高于全國(guó)和全省水平。辦公樓市場(chǎng)方面，二季度大面積辦公樓租賃成交較為突出，非核心商務(wù)區(qū)的市場(chǎng)潛力逐漸提升。” 2022年7月13日，在仲量聯(lián)行2022年第二季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧新聞發(fā)布會(huì)上，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，龍湖膠州天街于第二季度正式開(kāi)業(yè)，持續(xù)推高下沉市場(chǎng)規(guī)模，資本驅(qū)動(dòng)下的新零售品牌逆勢(shì)擴(kuò)張。

辦公樓租金小幅下探

報(bào)告顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)仍為市場(chǎng)亮點(diǎn)所在，大面積辦公樓租賃成交較為突出。2022年第二季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為5.7萬(wàn)平方米，環(huán)比及同比均有明顯提高。一方面得益于新項(xiàng)目交付帶來(lái)的前期預(yù)租需求釋放；另一方面，經(jīng)歷了強(qiáng)監(jiān)管陣痛后的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，例如新媒體、網(wǎng)絡(luò)教育等平臺(tái)型企業(yè)，正在釋放出新的增長(zhǎng)潛力，在租賃成交中的占比約為24%，主要活躍于市北中央商務(wù)區(qū)等新興的子市場(chǎng)。同時(shí)，青島辦公市場(chǎng)傳統(tǒng)的制造、金融、物流等行業(yè)則表現(xiàn)出長(zhǎng)坡厚雪的需求動(dòng)力，來(lái)自制造行業(yè)內(nèi)資租戶(hù)的5,500平方米搬遷需求貢獻(xiàn)了第二季度最大市場(chǎng)成交。

二季度新增供給持續(xù)入市，非核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)存量進(jìn)一步擴(kuò)大。位于麥島區(qū)域的海信國(guó)際中心，以及位于新都心的和達(dá)君玥國(guó)際于第二季度投入使用，推高全市辦公樓市場(chǎng)存量至563萬(wàn)平方米，并分別推高整體市場(chǎng)及甲級(jí)市場(chǎng)空置率至31.7%和47.8%。近幾年核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)供量增速逐漸放緩，非核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，占全市總存量比重由2017年的12%提升至16%。

租金水平重現(xiàn)2020年二季度走勢(shì)，甲級(jí)市場(chǎng)跌幅擴(kuò)大。上半年多地疫情擾動(dòng)的負(fù)面影響下，企業(yè)擴(kuò)租及新設(shè)需求受到明顯抑制，業(yè)主多采取以?xún)r(jià)換量的租賃策略以爭(zhēng)取下半年穩(wěn)定的入駐表現(xiàn)。加之近期交付的新增供應(yīng)帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，第二季度整體市場(chǎng)平均有效租金為81元/平方米/月，環(huán)比下降1.5%，同比下降3.8%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為116元/平方米/月，環(huán)比下降2.0%，同比下降5.3%。

非核心商務(wù)區(qū)的市場(chǎng)潛力逐漸提升，帶來(lái)城市多中心發(fā)展機(jī)遇。生活、商務(wù)空間的高效集約，疊加交通基礎(chǔ)設(shè)施完善帶來(lái)的通勤便利性，將使非核心商務(wù)區(qū)的市場(chǎng)活躍度保持穩(wěn)定。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“在核心商務(wù)區(qū)中，由于業(yè)主間價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍將持續(xù)，在當(dāng)前有利于租戶(hù)方的市場(chǎng)情況下，租戶(hù)的搬遷需求將有所釋放，同時(shí)升級(jí)需求也將發(fā)揮作用。”

新零售品牌逆勢(shì)擴(kuò)張

據(jù)介紹，非核心商圈開(kāi)店活躍度明顯提高，資本驅(qū)動(dòng)下的微醺類(lèi)品牌逆勢(shì)擴(kuò)張。二季度受疫情影響，整體零售市場(chǎng)需求持續(xù)疲軟，在臨近暑假的季度末稍現(xiàn)回暖趨勢(shì)。全市新開(kāi)店鋪中約三分之一來(lái)自于社區(qū)商業(yè)、近郊商業(yè)等非核心商圈，在如今下行的大環(huán)境下，非核心商圈市場(chǎng)需求基本保持穩(wěn)定。在上半年餐飲類(lèi)的新開(kāi)店鋪中，高端正餐因疫情后受客流下降、人工成本增加、租金壓力高等因素影響，其占比持續(xù)縮減，咖啡及茶飲類(lèi)的占比雖保持不變，但細(xì)分賽道已悄然改變，開(kāi)店熱度由咖啡轉(zhuǎn)向中式烘焙、甜品等小品類(lèi)；微醺類(lèi)品牌逆勢(shì)擴(kuò)張，Helens海倫司自2021年于青島開(kāi)設(shè)首店后，目前全市已布局8家門(mén)店。此微醺類(lèi)品牌在提供全時(shí)段的正餐外加入利潤(rùn)更高的酒水類(lèi)消費(fèi)，提升了人均客單價(jià)和門(mén)店坪效，其運(yùn)營(yíng)模式有效地解決了普通大面積正餐品牌坪效低、利潤(rùn)低等經(jīng)營(yíng)短板，因此受到資本關(guān)注。

龍湖膠州天街于第二季度正式開(kāi)業(yè)，持續(xù)推高下沉市場(chǎng)規(guī)模。位于膠州新城的龍湖膠州天街于近期交付運(yùn)營(yíng)，總建筑面積12.45萬(wàn)平方米，是龍湖商業(yè)進(jìn)入青島市場(chǎng)的首個(gè)天街系購(gòu)物中心。得益于其較高的開(kāi)業(yè)率，市場(chǎng)整體空置率僅小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。近幾年產(chǎn)業(yè)和人口逐漸向近郊區(qū)域擴(kuò)散和回流，推動(dòng)其城鎮(zhèn)體系迅速發(fā)展成熟，進(jìn)而促進(jìn)零售商業(yè)向郊區(qū)下沉。目前，非核心商圈的市場(chǎng)存量已達(dá)114萬(wàn)平方米，占全市總存量的23%。

疫情擾動(dòng)市場(chǎng)情緒，租金下行壓力仍存。二季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為221元/平方米/月，環(huán)比及同比均下降1.3%。疫情反復(fù)對(duì)租金的負(fù)面影響在第二季度有所顯現(xiàn)，面對(duì)市場(chǎng)不確定因素的增加，大部分品牌已暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃，租賃需求的下降使多數(shù)業(yè)主不得不采取更為靈活的租賃策略，以穩(wěn)定項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)。

資本加持的新消費(fèi)品牌將為實(shí)體商業(yè)煥新升級(jí)注入活力。雖然新零售的投資熱度和方向正趨于謹(jǐn)慎，在內(nèi)循環(huán)的背景下，新消費(fèi)行業(yè)的投資價(jià)值不可否認(rèn)，其賽道廣度驅(qū)動(dòng)著資金投入在細(xì)分賽道中不斷轉(zhuǎn)換。而獲得資本加持的新消費(fèi)品牌將成為疫情后實(shí)體商業(yè)復(fù)蘇的有效驅(qū)動(dòng)因素，實(shí)體商業(yè)在享受資本和流量紅利的同時(shí)，也要為短期熱潮的褪去做好準(zhǔn)備，探索新的合作模式，實(shí)現(xiàn)更可持續(xù)的雙向發(fā)展。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?李雯