近日，青島市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《關(guān)于進一步推進低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的實施意見》（以下簡稱《意見》）。
其中提到，以城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動為契機，按照“一年定規(guī)劃、三年見成效、五年大變樣”的要求，2022年完成摸底調(diào)查和規(guī)劃編制，先行啟動老四方工業(yè)區(qū)、樓山區(qū)域、株洲路區(qū)域、王臺老工業(yè)區(qū)等重點低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)土地整理和開發(fā)建設(shè)；2023年、2024年各區(qū)（市）每年打造1-2片高質(zhì)量特色園區(qū)，做出成效，樹立標(biāo)桿；2026年全市低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作成效顯著，基本形成特色引領(lǐng)、創(chuàng)新增效、智慧賦能、綠色低碳的高質(zhì)量發(fā)展新格局。
借鑒先進城市經(jīng)驗做法，激活低效工業(yè)區(qū)升級改造
近年來，我市將節(jié)約集約用地作為促進經(jīng)濟提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級的有力抓手，不斷轉(zhuǎn)變土地利用方式、提升土地利用效益，各項工作取得一定成績。但仍存在一些問題，例如，城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)存在大量工業(yè)低效用地。
當(dāng)前，我市正大力推進城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動，低效片區(qū)（園區(qū)）再開發(fā)建設(shè)是其中重要的內(nèi)容。2022年政府工作報告中提出，要實施重點低效片區(qū)開發(fā)建設(shè)攻堅行動。加快老四方工業(yè)區(qū)、株洲路片區(qū)等10個重點低效片區(qū)開發(fā)，今年推進228個重點項目建設(shè)，帶動全市低效用地開發(fā)，為城市發(fā)展導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)、注入新動能。
“聚焦全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)低效工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)用地相對集中區(qū)域升級改造中遇到的流程不清晰、升級改造差異化引導(dǎo)不突出、資金不足、轉(zhuǎn)型升級或者退出土地積極性不高等突出問題，根據(jù)有關(guān)文件精神，學(xué)習(xí)借鑒上海、南京、長沙等地經(jīng)驗做法，結(jié)合青島實際情況，我們起草了《關(guān)于進一步推進低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的實施意見》，指導(dǎo)區(qū)市有序開展低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造工作。”市自然資源和規(guī)劃局工作人員介紹說。
《意見》提到，要調(diào)查摸底建立臺賬。各區(qū)（市）政府按照“工作項目化、項目工程化、工程清單化”的要求，結(jié)合市重點低效片區(qū)（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)計劃，依據(jù)摸底調(diào)查成果，合理制定近期可實施的低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造計劃，建立工作臺賬，為低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)的規(guī)劃編制、分類引導(dǎo)升級改造夯實基礎(chǔ)。
分區(qū)域分類型差異化引導(dǎo)升級改造
不同的片區(qū)，會有不同的定位，因而《意見》明確要分區(qū)域分類型差異化引導(dǎo)升級改造。各區(qū)（市）政府應(yīng)圍繞“環(huán)灣引領(lǐng)、組團布局、藍綠交融、網(wǎng)絡(luò)支撐”空間戰(zhàn)略實施，結(jié)合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、工業(yè)控制線、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃研究等要求，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，突出特色，差別化推進低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)提升改造，打造規(guī)模化產(chǎn)業(yè)集群和專業(yè)化園區(qū)，提高產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展水平。
其中，位于都市核心區(qū)范圍內(nèi)的：東部區(qū)域，以文化傳承、業(yè)態(tài)迭代為重點，做強總部經(jīng)濟、現(xiàn)代金融、特色商貿(mào)、都市工業(yè)等產(chǎn)業(yè)；西部區(qū)域，以開放創(chuàng)新、全面提質(zhì)為重點，做強航運服務(wù)、臨港產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)；北部區(qū)域，以擴容聚能、產(chǎn)城融合為重點，做強先進制造、科創(chuàng)孵化、臨空經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)，提升區(qū)域經(jīng)濟高度、創(chuàng)新濃度和輻射強度。
位于外圍節(jié)點城市范圍內(nèi)的，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)功能布局為重點，積極引入優(yōu)質(zhì)項目，做強產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提升縣域經(jīng)濟綜合帶動作用。
位于“新市鎮(zhèn)”范圍內(nèi)的，以塑造產(chǎn)業(yè)特色、盤活低效空間為重點，提升低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)品質(zhì)，促進一二三產(chǎn)融合，補齊發(fā)展不均衡短板。
此外，《意見》還提到，要高水平編制城市設(shè)計。各區(qū)（市）政府應(yīng)科學(xué)研究轄區(qū)內(nèi)各低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)的區(qū)位、用地規(guī)模、周邊城市發(fā)展環(huán)境等情況，結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃編制工作，重點對低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的目標(biāo)任務(wù)、規(guī)模時序、重點內(nèi)容等進行統(tǒng)籌安排，切實保障工業(yè)用地規(guī)模。針對近期可實施的低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)，開展區(qū)域策劃和綜合評估，高水平編制城市設(shè)計，深化功能定位、調(diào)整產(chǎn)業(yè)方向、優(yōu)化空間布局，營造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新場景，有序推進整體開發(fā)。城市設(shè)計成果可按照控規(guī)修編程序?qū)彾ê螅鋵嵉皆诰巼量臻g規(guī)劃和控規(guī)成果中。
注重低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)城市設(shè)計的可操作性，圍繞規(guī)劃藍圖的實施，制定時間表、路線圖，明確近期重點工作安排和重點項目工程，建立行動“一張表”。
鼓勵多方參與低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造
《意見》還提到要強化政策支持，比如充分發(fā)揮國有企業(yè)作用，堅持政府主導(dǎo)，引導(dǎo)培育市、區(qū)（市）屬國有企業(yè)成為低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)升級改造的投資建設(shè)和運營服務(wù)主體；積極引導(dǎo)社會資本參與，明確通過社會資本投資、發(fā)行政府專項債券、搭建資金平臺等方式進行資金保障，支持專業(yè)化企業(yè)參與低效工業(yè)區(qū)成片改造。
此外，鼓勵自主轉(zhuǎn)型或自愿退出，按照規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，發(fā)揮市場配置資源作用，積極引導(dǎo)低效用地企業(yè)降低獲益預(yù)期，及時轉(zhuǎn)型升級或自愿退出。詳細來看，鼓勵綜合運用廠房加層、增資技改、整治提升改造等多種方式提高工業(yè)用地土地利用水平。對符合相關(guān)規(guī)劃、不改變用途的，提高土地利用率和增加容積率，不再增收土地價款。
鼓勵低效用地企業(yè)在符合規(guī)劃及房屋安全要求的前提下，利用既有建筑改變使用功能，涉及土地用途變更的（不含商品住宅），經(jīng)批準(zhǔn)后可按照新用途重新計算出讓年期，并補繳相應(yīng)的土地出讓價款。對需要異地搬遷且符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回原國有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地安排工業(yè)用地，出讓地價執(zhí)行新址所在地相關(guān)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。
《通知》還提到，要加強低效工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）區(qū)用地保障——發(fā)揮市場作用，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目，對未完成開發(fā)投資總額25%的，可以申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待開發(fā)投資總額達到法定轉(zhuǎn)讓要求時再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，促進低效土地二級市場的要素流通；鼓勵工業(yè)用地集中連片進行升級改造，相鄰企業(yè)可跨宗地實施整合，宗地出讓年限終止時間可按剩余最長年限宗地計算，并按相應(yīng)的規(guī)定補繳土地出讓金。允許打破原有權(quán)屬界線，適度集中建設(shè)生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施。
此外，要健全倒逼退出機制，以“畝產(chǎn)效益”為導(dǎo)向，健全反向倒逼機制，嚴(yán)格落實用地、價格、用能、信貸等資源要素差別化配置，調(diào)控土地取得、保有成本，打破園區(qū)用地成本“平均主義”，約束企業(yè)加快提質(zhì)增效。
來源：青島日報/觀海新聞
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