密集調控、三條紅線、集中供地、房企暴雷......2021年，在經濟壓力之下，在疫情反復之中，在史無前例的金融調控策略之下，全國房地產行業都面臨前所未有的困局，遭遇史無前例的價格波瀾。對青島而言，2021年是青島十四五規劃開局之年，全新的發展格局之下，青島開啟新一輪城市規劃，從拼價格到競品質，一系列政策敦促著島城房地產市場向著更加良性的方向發展，這些能夠載入史冊的大事如同時代的烙印，昭示著2021年青島房地產業特有的經濟發展軌跡。
城市規劃：打開全新發展格局
2021年3月，青島公布《青島市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，提出未來五年，青島將統籌現代化大都市空間、規模、產業三大結構，科學布局生產、生活、生態三大空間，形成多中心、網絡化、組團式、開放型、城鎮空間形態，打造更具競爭力、更具發展活力、更可持續發展的現代化國際灣區。
青島七區三市未來將如何布局？其中，統籌市南、市北、李滄、嶗山和城陽區發展，強化總部商務、金融貿易、創新創意、時尚消費、文化交流等核心功能。發展環灣都市三大主城片區：堅持聚灣強心、主輔聯動，打造與主城區協調發展的黃島、即墨、膠州三大主城片區。建設環灣都市四大戰略節點：堅持網絡化、專業化發展，重點建設藍谷、董家口、姜山、南村四大功能性戰略節點。培育平度萊西青島都市圈兩大獨立的綜合性節點城市：深化突破平度萊西攻勢，提高城市綜合承載能力，放大提升在青島都市圈和膠東經濟圈發展能級。發展現代化新市鎮：依托沿海發展軸、青濰海陸發展軸、青煙城鎮發展軸、青東城鎮發展軸、青諸城鎮發展軸，統籌規劃建設現代化新市鎮。
落戶新政：降低落戶門檻
3月15日，青島深化戶籍制度改革，發布落戶新政。新政策放寬了學歷、技能人才落戶條件，關于對其他學歷人才的學歷要求，由現行政策的全日制擴大至國家承認學歷的大專以上學歷人員（含技工院校、職業院校畢業生）；堅持居住優先，取消原有單套商品住宅城區（市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區）90平方米以上、新區（青島西海岸新區、紅島經濟區、即墨區）60平方米以上的面積限制，實現在我市取得居住性質的合法產權型房屋人員（含已辦理房屋轉讓合同網簽備案）及其近親屬即可辦理落戶。
隨后，膠州市發布了《膠州市人民政府關于進一步深化戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），全面放開城鎮落戶政策。從膠州市公安局了解到，《意見》明確了五大類城鎮落戶途徑，即：人才落戶、居住落戶、親屬投靠落戶、穩定就業落戶和賦權激勵落戶；暢通了入鄉返鄉人員落戶渠道；強化了落戶權益保障等。隨后，山東省人民政府辦公廳印發《關于支持青島西海岸新區進一步深化改革創新加快高質量發展的若干措施》的通知青島西海岸新區進一步降低落戶條件全面放開落戶限制實現落戶“零門檻。繼膠州、西海岸新區全面放開落戶后，平度市政府出臺了《關于進一步深化戶籍管理制度改革的意見》，全面放開外來人口落戶城鎮限制。
共有產權：政策進一步放寬
2021年2月中旬，城陽區發布消息，申請城陽區人才共有產權住房放寬到中專及同等學歷，此前最低要求為大專學歷。2020年3月中旬，城陽區出臺了《關于吸引人才享受共有產權住房政策的實施意見》，從房源和資金方面給予支持，確定的人才分為七個層次，對不同層次人才購房時由企業承擔購房總價的20%或30%，與企業共有產權。
2月22日，青島市住房城鄉建設局發布了《關于進一步優化人才住房建設和籌集工作的意見》，面向公眾征求意見。征求意見稿明確，市南區、市北區、李滄區以城市更新為支撐，通過盤活利用閑置建筑等方式籌集人才住房，也可在商品住房項目劃定20%比例的房源優先面向人才銷售。另外在人才住房的售價方面，意見稿明確：各區市確定的人才住房銷售價格原則上應不高于同區域商品住房預售方案擬銷售價格的80%。
另根據該意見：產權型人才住房簽訂購房合同滿5年可上市交易；不滿10年的，需將購房時以限定價格購買的部分面積，按照成交價格與購買時限定價格差價的50％交納土地收益；超過10年的，不需交納土地收益。各區（市）公開銷售的人才住房，需提供不低于可售套數2．5%的房源作為市本級人才住房。共有產權政策進一步明晰，為產權型人才住房的交易提供了政策保障，保證了購買者公平交易的權利。
建筑質量：試點“碼上驗房”
2021年，青島在全國率先出臺商品房“分戶驗收作業指導書”，試點新建商品房一戶一碼的“電子檔案”，業主在收房前掃碼可看新房“體檢報告”，該做法后續在全省多城市推廣。與此同時，青島開始試點推廣“住宅工程質量潛在缺陷保險”。
按照《實施方案》，將本市行政區域內新建住宅工程項目作為工程質量潛在缺陷保險主要試點對象，鼓勵其他房屋建筑工程項目開展工程質量潛在缺陷保險試點。住宅工程質量潛在缺陷保險的基本承保范圍主要為：整體或局部倒塌，地基產生超出設計規范允許的不均勻沉降，陽臺、雨篷、挑檐等懸挑構件和外墻面坍塌 （含脫落）或出現影響使用安全的裂縫、破損、斷裂，主體承重結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂。以及國家、省、市法律、法規、規章和工程建設強制性標準規定的其他情形。同時還包括圍護結構保溫工程、防水工程、裝飾裝修工程、電氣管線、給排水管道、設備安裝工程、供熱與供冷系統工程等內容。
三孩政策：促戶型更新迭代
2021年7月20日，《中共中央國務院關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》（下稱《決定》）正式發布，標示著我國進入了實施“三孩”生育政策的時代。三孩政策落地對于樓市的影響是巨大且深遠的，它將推動樓市新一輪主力產品更新迭代。考慮到一家三代人、三個孩子的結構居多，四居室房源以后或越來越多，而改善型購房客群的換房需求也隨之釋放。
2021年，青島市諸如浮山后、新都心、東李、西海岸靈山灣、城陽中心城區等片區，不少房企已先政策一步，開發出一些四居室的房源，并多數能提供更好的教育、交通、醫療、商業服務。
集中土拍：有效抑制地價過熱
12月15日，隨著西海岸最后17宗地塊成交，連續三天的青島三批次土拍正式結束。針對此次土拍所反映出的市場特點，業內人士總結出三點：“熱門流拍”“底價成交”以及“拼單拿地”。回顧從5月份開始的三次集中土拍，從第一次開平路地塊拍出近年來的最高地價，再到第二次土拍多以底價成交，再到第三次土拍多宗熱門地塊流拍，土拍市場的變化與今年樓市走勢契合。
值得注意的是，2021年開始，青島從土地拍賣開始實施“控地價”“競品質”。自今年第二次集中供地起，島城開始實施控地價、競品質的規則。一些網絡土拍時熔斷的地塊，轉為線下競小區品質。也就是說，那些能用較少的錢拿地，又能做出更高品質的產品的房企，才會脫穎而出。這一轉變也正契合了目前人們購房時關注品質的觀念。
房企暴雷：多項目出現維權
過去的一年，全國房企暴雷不斷，傳導市場情緒。房企的暴雷和債務違約源于三道紅線和銀行的兩道紅線，地產行業是個高資金密集的行業，高周轉融資渠道窄的房企容易出現”暴雷“。恒大等相繼債務違約，而暴雷房企在青島也有多個項目。如今的行業正在進行“優勝略汰”，行業集中度提高，目前還在排雷的過程，買房首先是安全邊際。前不久，中央經濟工作會議首提“精準拆雷”，進一步明確將“保交樓、保民生、保穩定”作為首要目標。
房企暴雷房子成為”爛尾樓“概率大增，最受傷的是買房人。而那些在今年交付的小區也大批量出現維權，從市區到近郊，多個項目出現維權，維權進入高峰期。
加強監管：規范商品房預售金
2021年，青島出臺了一系列新規保障購房者權益。10月21日，青島發布《商品房預售資金監管暫行實施細則》公開征求意見的通知，旨在規范我市商品房預售資金監管，確保預售資金用于商品房項目工程建設，維護商品房交易當事人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。提出監管賬戶設立后，預售人不得擅自變更。確需變更監管賬戶的，預售人應當與原承辦銀行共同向監管機構申請并經審核通過后，與新承辦銀行重新簽訂監管協議，并將原監管賬戶的結余資金轉入變更后的監管賬戶。
2021年5月6日，山東省住房和城鄉建設廳網站掛出 《關于進一步加強商品房銷售環節房屋面積明示和房產測繪成果使用有關工作的通知》，通知要求自6月1日起，商品房買賣合同應明確房屋的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積，并約定面積差異處理方式。自2021年6月1日起，房地產開發企業或商品房承銷機構在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。
交通配套：地鐵串起“大青島”
2021年12月底，全線貫通的1號線，讓西海岸真正融入主城區。而在2021年9月6日，青島地鐵軌道交通又傳來新消息，國家發展改革委正式批復了青島市城市軌道交通第三期建設規劃（2021－2026年）包括2號線二期 （東段）、5號線、6號線二期 （南段）、7號線二期、8號線支線、9號線一期、14號線和15號線一期等多條線路。作為影響樓市的關鍵因素之一，地鐵不僅會改變城市的交通狀況，還會帶動地鐵沿線的土地開發、新生商業帶和經濟帶形成，成為城市經濟發展新的增長點。多條地鐵線上新，新的熱門板塊呼之欲出。其中地鐵2號線延長段將帶火東李片區及后海老城區。而地鐵5號線為浮山后及后海濱海歡樂城帶來更多便利，地鐵6號線將打通西海岸及老膠南片區。地鐵8號線支線將膠州主城區納入城市軌道網絡，還有地鐵15號線更是串起了院士港、黑龍江路居住區、流亭區域及即墨通濟新區、動車小鎮，讓即墨也享受地鐵紅利。
同樣是在2021年，第二條海底隧道正式開工，而在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短黃島腹地與青島通行距離，而這對于關注青島房價的購房者來說，無疑又是一條好消息。
未來三年：主城城中村力爭清零
2021年12月28日，青島市第十六屆人大常委會第三十七次會議舉行，在本次會議上，副市長張軍同志作關于青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案的報告。會議提出，將全面推動實現更高水平宜居宜業，將青島建設成為高質量發展、高品質生活、高效能治理的現代化國際大都市。
此次會議，提出了三年攻堅任務，開展歷史城區保護更新、重點低效片區（園區）開發建設、舊城舊村改造建設、市政設施建設、交通基礎設施建設、地鐵建設及地鐵沿線開發建設、停車設施建設、公園城市建設八大行動。這其中，備受廣大市民關注的舊城舊村改造建設三年攻堅行動即將啟動。據悉青島市計劃三年改造城鎮老舊小區共1108個、30萬戶；啟動改造城中村81個、5．5萬戶，重點推進市北區、李滄區、嶗山區范圍內的27個城中村、2．4萬戶改造工作。力爭通過三年攻堅行動，市南區、市北區、李滄區、嶗山區（建成區）2000年以前建成的老舊小區改造和現有城中村改造基本清零。
青島財經日報/首頁新聞記者 李雯
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