背靠午山森林公園，面朝石老人海灘，在青島嶗山區(qū)，曾被譽(yù)為“青島十大豪宅”之一的魯?shù)潞５卤ひ褦R淺三年。近日，青島魯?shù)潞５卤ざ谕恋丶霸诮üこ逃诰W(wǎng)上公開(kāi)拍賣，最終，青島本土房企海信地產(chǎn)以22.5億元的底價(jià)成為“接盤(pán)俠”。無(wú)獨(dú)有偶。因股東更換而導(dǎo)致停工的西海岸金磚廣場(chǎng)項(xiàng)目，終于在停工三年后，傳出了即將法拍出讓的消息。爛尾樓之殤，是城市發(fā)展進(jìn)化留下的瘡疤，臨近年末，青島多處爛尾樓項(xiàng)目迎來(lái)了復(fù)活轉(zhuǎn)機(jī)。
海信22.5億接盤(pán)嶗山爛尾豪宅
在青島嶗山區(qū)，有這樣一個(gè)帶著光環(huán)的豪宅項(xiàng)目，一度因背山面海的優(yōu)越占位而受到青島富豪們的追捧。如今，它卻成為交易臺(tái)上的拍賣品。
嶗山區(qū)核心地段背山面海的魯?shù)潞５卤ひ黄谘悠诮桓?，而二期本?yīng)在兩年前交付且因資金問(wèn)題爛尾被法拍，海信地產(chǎn)以“接盤(pán)俠”身份將該項(xiàng)目收入麾下。近日，青島魯?shù)潞５卤ざ谕恋丶霸诮üこ逃诰W(wǎng)上公開(kāi)拍賣，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建筑面積，在建工程中包含12幢雙拼別墅、10幢電梯洋房和8幢高層公寓，共計(jì)502套房源。海信以22.5億獲得爛尾豪宅——魯?shù)潞５卤ざ谕恋丶霸诮üこ?。這也意味著，魯?shù)潞５卤そK于等到了重生的一天。
回顧魯?shù)潞５卤ろ?xiàng)目，該項(xiàng)目于2016年1月首次開(kāi)盤(pán)，“36分鐘，勁銷5億元”是開(kāi)盤(pán)首日的戰(zhàn)績(jī)。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)海德堡一期開(kāi)盤(pán)售價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格在當(dāng)年的樓市中并不多見(jiàn)，為該項(xiàng)目打上“豪宅”的標(biāo)簽。在一期開(kāi)盤(pán)后短短一年時(shí)間內(nèi)，魯?shù)潞５卤锥葷q價(jià)，到了第二年的7月，項(xiàng)目的聯(lián)排別墅戶型售價(jià)更是突破4萬(wàn)元/平方米。如此高價(jià)，在當(dāng)時(shí)可謂是房?jī)r(jià)的“天花板”，但絲毫沒(méi)有影響項(xiàng)目的銷售情況，一期房源銷售一空。約定交房日期到來(lái)之前，魯?shù)潞５卤ひ黄跇I(yè)主就收到來(lái)自開(kāi)發(fā)商的延期交付通知，稱因?yàn)槭┕ぴ?，交付日期需延至次?月底，后再次延期至2019年年初。而在這期間，魯?shù)潞５卤ざ诜吭凑谌缁鹑巛钡匿N售，2019年，原本應(yīng)該是二期交付的日子，但一期已然幾度延期交付，二期難免受到影響。很快，魯?shù)潞５卤ら_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的消息就傳了出來(lái)，嶗山區(qū)政府在多次接到業(yè)主投訴后，也迅速介入項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)商保證交付之余，還需額外對(duì)業(yè)主做出補(bǔ)償。結(jié)果，一期的交付姍姍來(lái)遲，二期卻難逃爛尾命運(yùn)。
據(jù)了解，魯?shù)潞５卤ろ?xiàng)目開(kāi)發(fā)商為青島凱旋地產(chǎn)有限公司，大股東為魯?shù)陆ㄔO(shè)，由于出現(xiàn)逾期還款現(xiàn)象，2019年工商銀行青島市南第四支行將青島凱旋地產(chǎn)及魯?shù)陆ㄔO(shè)告上了法庭，法院判決青島凱旋地產(chǎn)在十日內(nèi)歸還5億元借款及相應(yīng)利息1350.78萬(wàn)元。
停工三年后，魯?shù)潞５卤ろ?xiàng)目終于迎來(lái)復(fù)活轉(zhuǎn)機(jī)。近日，青島魯?shù)潞５卤ざ谕恋丶霸诮üこ逃诰W(wǎng)上公開(kāi)拍賣。由于項(xiàng)目爛尾是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，因此在競(jìng)買條件資金方面做了要求：2020年的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)滿足國(guó)家對(duì)房企融資“三條紅線”（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；且要求競(jìng)買人需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)且注冊(cè)資本金10億元人民幣（含10億元）以上，競(jìng)買人及其控股子公司近十年須在青島市嶗山區(qū)完成住宅建設(shè)面積不低于40萬(wàn)平方米（以竣工備案證載面積為準(zhǔn)）。于是，海信地產(chǎn)以“接盤(pán)俠”身份將該項(xiàng)目收入囊中。
根據(jù)法拍信息，魯?shù)潞５卤ざ趪?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及在建工程占地面積79419平方米，根據(jù)2015年調(diào)整后的規(guī)劃方案，容積率1.3，規(guī)劃總建面156244平方米，計(jì)容建面103244平方米，在建工程有雙拼別墅12幢，電梯洋房10幢，電梯高層8幢，共計(jì)502戶，住宅可售建筑面積為98972.46平方米。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前項(xiàng)目已經(jīng)網(wǎng)簽179套，根據(jù)在售時(shí)的宣傳，每套房在600萬(wàn)-2000萬(wàn)之間。
嶗山區(qū)作為青島樓市的“天花板”，根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年至今網(wǎng)簽新建住宅10344套，成交總金額612億，且量?jī)r(jià)齊增。尤其是今年以來(lái)網(wǎng)簽3659套新建住宅，青島單盤(pán)成交TOP10中有6盤(pán)位于嶗山區(qū)，嶗山是青島樓市周期中安全系數(shù)最高的片區(qū)，海信接手后嶗山高凈值人群置業(yè)又多了一個(gè)選擇。
西海岸“金磚”2億求復(fù)活
近日，在京東司法拍賣掛出消息稱，位于西海岸的縵沙半島項(xiàng)目的酒店和商務(wù)樓部分的土地使用權(quán)、部分地下車位及地上在建工程、建筑物、附著物，將于2021年11月29日10日進(jìn)行法拍，起拍總價(jià)約為2.02億元，報(bào)名保證金為2000萬(wàn)元。
據(jù)了解，即將拍賣的項(xiàng)目位于黃島城南莊一路東側(cè)、南莊三路南側(cè)，位于鳳凰島度假區(qū)內(nèi)，原名為金磚廣場(chǎng)，屬縵沙半島項(xiàng)目的酒店及商務(wù)樓部分。根據(jù)早期規(guī)劃，縵沙半島總占地面積180多畝，總投資9800萬(wàn)美元建設(shè)，將打造集國(guó)際交流中心、高檔酒店及高檔寫(xiě)字樓、高檔住宅等相關(guān)服務(wù)設(shè)施于一體的城市綜合體。其中金磚廣場(chǎng)為其酒店、寫(xiě)字樓部分。據(jù)悉，金磚置業(yè)(青島)有限公司成立于2010年09月29日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等。因股東更換問(wèn)題，2018年10月，項(xiàng)目停工，至今已有三年之久。
根據(jù)法拍內(nèi)容，記者了解到，此次法拍的項(xiàng)目現(xiàn)狀為在建工程，目前處于停工狀態(tài)，規(guī)劃建筑面積33181.14平方米，實(shí)際測(cè)算建筑面積為32923.97平方米（地上建筑面積22392.47平方米，其中商務(wù)樓4584.96平方米，會(huì)議中心1919.44平方米，酒店15555.53平方米，配電室332.54平方米；地下車庫(kù)建筑面積10531.5平方米）。另有隱蔽工程1處，其與在建工程1層?xùn)|側(cè)外墻相連，水平投影面積為1969.89平方米，該隱蔽工程位于估價(jià)對(duì)象用地紅線范圍內(nèi)，但不在規(guī)劃許可的建設(shè)范圍內(nèi)。項(xiàng)目土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為28800.8平方米（共用使用權(quán)面積72002.0平方米），使用權(quán)取得方式出讓，使用年限為2011年7月8日至2051年7月7日止，土地用途為住宿餐飲。涉執(zhí)房地產(chǎn)在2021年1月19日的評(píng)估總價(jià)值為人民幣30097.3萬(wàn)元，（含已出售或贈(zèng)送的58個(gè)地下車位的總價(jià)值，已出售或贈(zèng)送的58個(gè)地下車位總價(jià)值1192萬(wàn)元）。最終該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)為28905.3萬(wàn)元，起拍價(jià)20234萬(wàn)元。
在西海岸，通過(guò)法拍尋求復(fù)活的不止金磚廣場(chǎng)，今年9月，西海岸一處歷劫6年的爛尾樓二次法拍成功，終于覓得“良人”。據(jù)悉，該項(xiàng)目地處青島市西海岸新區(qū)濱海大道以北、長(zhǎng)白山路以東，共有3棟樓，法拍時(shí)工程進(jìn)度約為35%，最終被青島融合城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司接盤(pán)，復(fù)活迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
何解爛尾樓之殤
國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策進(jìn)一步加碼，銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力比以往都要大，一些中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂是常有的事。但在這個(gè)資金緊缺的情況下，對(duì)一些地理位置優(yōu)越的爛尾樓來(lái)說(shuō)更是一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，開(kāi)發(fā)商與其耗巨資“拼地”，不如對(duì)原有的閑置樓盤(pán)重新改造，這其中不乏一些成功的案例，青島此前就有多個(gè)樓盤(pán)閑置多年后經(jīng)過(guò)改造又煥發(fā)新生。
眾多爛尾樓中，以當(dāng)時(shí)以外資背景開(kāi)發(fā)的“愛(ài)丁堡花園”最為知名，其在閑置多年被公開(kāi)拍賣，青島新華錦集團(tuán)錦源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)得成了“愛(ài)丁堡花園”的新主人。此外，青島比較知名的爛尾樓還包括位于?？诼返谋毯Ｉ角f，拆除后重建成魯信未央花園；位于山東路上的富捷城，后來(lái)改造重建成廣發(fā)金融大廈；位于嶗山路上的麗海園，盤(pán)活后改建為金光·麗海新園；還有位于遼陽(yáng)西路上的溫哥華花園等。此外，頤和廣廈、帝威國(guó)際大廈、魯邦新天地、銀河金星、金孚大廈等建筑前身也都是爛尾樓。
對(duì)于法拍復(fù)活爛尾項(xiàng)目的模式，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一般來(lái)說(shuō)，這屬于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的概念，需要研究此類項(xiàng)目本身是否有瑕疵。如果項(xiàng)目本身問(wèn)題不大，那么其開(kāi)發(fā)模式基本上也變化不大?！睋?jù)介紹，相對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，法拍資產(chǎn)在拍賣前已經(jīng)完成了債權(quán)債務(wù)的申報(bào)，并且在法律上完成了原公司債權(quán)債務(wù)及其他潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的阻斷，因此競(jìng)拍到手的是一個(gè)干凈的項(xiàng)目。價(jià)格低廉是法拍的最大優(yōu)勢(shì)。為了能夠快速吸引買家成交，完成交易，回收資金用于債務(wù)清算。法拍的資產(chǎn)價(jià)格往往比較便宜，一般為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的7至8成，如果首次拍賣沒(méi)人成交，第二次掛網(wǎng)拍賣還會(huì)在第一次價(jià)格的基礎(chǔ)上再打折。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，爛尾樓一直是城市建設(shè)的難點(diǎn)，妨礙城市整體規(guī)劃，為解決這些燙手山芋，政府也應(yīng)該積極給予扶持政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商接手這些問(wèn)題樓盤(pán)。
爛尾樓的背后，不僅是所在城市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)化的歷史印記，同時(shí)也訴說(shuō)了那些購(gòu)買爛尾樓后，千萬(wàn)業(yè)主的悲劇故事。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，最根本的辦法，還是應(yīng)該從源頭上杜絕爛尾樓的出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士提出，減少爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)務(wù)之急，要從加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管入手，確保只用于本項(xiàng)目建設(shè)，不能隨意支取。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，規(guī)范行業(yè)秩序還要在提高準(zhǔn)入門檻與市場(chǎng)集中度上下功夫，將只為了掙快錢、不具備實(shí)力的“沖動(dòng)型”開(kāi)發(fā)商屏蔽在行業(yè)之外。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)傳媒記者 李雯
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