背靠午山森林公園，面朝石老人海灘，在青島嶗山區，曾被譽為“青島十大豪宅”之一的魯德海德堡已擱淺三年。近日，青島魯德海德堡二期土地及在建工程于網上公開拍賣，最終，青島本土房企海信地產以22.5億元的底價成為“接盤俠”。無獨有偶。因股東更換而導致停工的西海岸金磚廣場項目，終于在停工三年后，傳出了即將法拍出讓的消息。爛尾樓之殤，是城市發展進化留下的瘡疤，臨近年末，青島多處爛尾樓項目迎來了復活轉機。
海信22.5億接盤嶗山爛尾豪宅
在青島嶗山區，有這樣一個帶著光環的豪宅項目，一度因背山面海的優越占位而受到青島富豪們的追捧。如今，它卻成為交易臺上的拍賣品。
嶗山區核心地段背山面海的魯德海德堡一期延期交付，而二期本應在兩年前交付且因資金問題爛尾被法拍，海信地產以“接盤俠”身份將該項目收入麾下。近日，青島魯德海德堡二期土地及在建工程于網上公開拍賣，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建筑面積，在建工程中包含12幢雙拼別墅、10幢電梯洋房和8幢高層公寓，共計502套房源。海信以22.5億獲得爛尾豪宅——魯德海德堡二期土地及在建工程。這也意味著，魯德海德堡終于等到了重生的一天。
回顧魯德海德堡項目，該項目于2016年1月首次開盤，“36分鐘，勁銷5億元”是開盤首日的戰績。據了解，當時海德堡一期開盤售價2.5萬元/平方米，這個價格在當年的樓市中并不多見，為該項目打上“豪宅”的標簽。在一期開盤后短短一年時間內，魯德海德堡幾度漲價，到了第二年的7月，項目的聯排別墅戶型售價更是突破4萬元/平方米。如此高價，在當時可謂是房價的“天花板”，但絲毫沒有影響項目的銷售情況，一期房源銷售一空。約定交房日期到來之前，魯德海德堡一期業主就收到來自開發商的延期交付通知，稱因為施工原因，交付日期需延至次年7月底，后再次延期至2019年年初。而在這期間，魯德海德堡二期房源正在如火如荼的銷售，2019年，原本應該是二期交付的日子，但一期已然幾度延期交付，二期難免受到影響。很快，魯德海德堡開發商資金鏈斷裂的消息就傳了出來，嶗山區政府在多次接到業主投訴后，也迅速介入項目，要求開發商保證交付之余，還需額外對業主做出補償。結果，一期的交付姍姍來遲，二期卻難逃爛尾命運。
據了解，魯德海德堡項目開發商為青島凱旋地產有限公司，大股東為魯德建設，由于出現逾期還款現象，2019年工商銀行青島市南第四支行將青島凱旋地產及魯德建設告上了法庭，法院判決青島凱旋地產在十日內歸還5億元借款及相應利息1350.78萬元。
停工三年后，魯德海德堡項目終于迎來復活轉機。近日，青島魯德海德堡二期土地及在建工程于網上公開拍賣。由于項目爛尾是因為資金問題，因此在競買條件資金方面做了要求：2020年的財務指標應滿足國家對房企融資“三條紅線”（剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；且要求競買人需具備房地產開發一級資質且注冊資本金10億元人民幣（含10億元）以上，競買人及其控股子公司近十年須在青島市嶗山區完成住宅建設面積不低于40萬平方米（以竣工備案證載面積為準）。于是，海信地產以“接盤俠”身份將該項目收入囊中。
根據法拍信息，魯德海德堡二期國有建設用地使用權及在建工程占地面積79419平方米，根據2015年調整后的規劃方案，容積率1.3，規劃總建面156244平方米，計容建面103244平方米，在建工程有雙拼別墅12幢，電梯洋房10幢，電梯高層8幢，共計502戶，住宅可售建筑面積為98972.46平方米。據卓易數據統計，目前項目已經網簽179套，根據在售時的宣傳，每套房在600萬-2000萬之間。
嶗山區作為青島樓市的“天花板”，根據卓易數據統計，2018年至今網簽新建住宅10344套，成交總金額612億，且量價齊增。尤其是今年以來網簽3659套新建住宅，青島單盤成交TOP10中有6盤位于嶗山區，嶗山是青島樓市周期中安全系數最高的片區，海信接手后嶗山高凈值人群置業又多了一個選擇。
西海岸“金磚”2億求復活
近日，在京東司法拍賣掛出消息稱，位于西海岸的縵沙半島項目的酒店和商務樓部分的土地使用權、部分地下車位及地上在建工程、建筑物、附著物，將于2021年11月29日10日進行法拍，起拍總價約為2.02億元，報名保證金為2000萬元。
據了解，即將拍賣的項目位于黃島城南莊一路東側、南莊三路南側，位于鳳凰島度假區內，原名為金磚廣場，屬縵沙半島項目的酒店及商務樓部分。根據早期規劃，縵沙半島總占地面積180多畝，總投資9800萬美元建設，將打造集國際交流中心、高檔酒店及高檔寫字樓、高檔住宅等相關服務設施于一體的城市綜合體。其中金磚廣場為其酒店、寫字樓部分。據悉，金磚置業(青島)有限公司成立于2010年09月29日，注冊資本2000萬美元，經營范圍為房地產開發、物業管理等。因股東更換問題，2018年10月，項目停工，至今已有三年之久。
根據法拍內容，記者了解到，此次法拍的項目現狀為在建工程，目前處于停工狀態，規劃建筑面積33181.14平方米，實際測算建筑面積為32923.97平方米（地上建筑面積22392.47平方米，其中商務樓4584.96平方米，會議中心1919.44平方米，酒店15555.53平方米，配電室332.54平方米；地下車庫建筑面積10531.5平方米）。另有隱蔽工程1處，其與在建工程1層東側外墻相連，水平投影面積為1969.89平方米，該隱蔽工程位于估價對象用地紅線范圍內，但不在規劃許可的建設范圍內。項目土地使用權分攤面積為28800.8平方米（共用使用權面積72002.0平方米），使用權取得方式出讓，使用年限為2011年7月8日至2051年7月7日止，土地用途為住宿餐飲。涉執房地產在2021年1月19日的評估總價值為人民幣30097.3萬元，（含已出售或贈送的58個地下車位的總價值，已出售或贈送的58個地下車位總價值1192萬元）。最終該項目評估價為28905.3萬元，起拍價20234萬元。
在西海岸，通過法拍尋求復活的不止金磚廣場，今年9月，西海岸一處歷劫6年的爛尾樓二次法拍成功，終于覓得“良人”。據悉，該項目地處青島市西海岸新區濱海大道以北、長白山路以東，共有3棟樓，法拍時工程進度約為35%，最終被青島融合城市資產運營有限公司接盤，復活迎來轉機。
何解爛尾樓之殤
國家對樓市的調控政策進一步加碼，銀根緊縮，開發商面臨的資金壓力比以往都要大，一些中小開發商資金鏈斷裂是常有的事。但在這個資金緊缺的情況下，對一些地理位置優越的爛尾樓來說更是一個轉機，開發商與其耗巨資“拼地”，不如對原有的閑置樓盤重新改造，這其中不乏一些成功的案例，青島此前就有多個樓盤閑置多年后經過改造又煥發新生。
眾多爛尾樓中，以當時以外資背景開發的“愛丁堡花園”最為知名，其在閑置多年被公開拍賣，青島新華錦集團錦源房地產開發公司競得成了“愛丁堡花園”的新主人。此外，青島比較知名的爛尾樓還包括位于海口路的碧海山莊，拆除后重建成魯信未央花園；位于山東路上的富捷城，后來改造重建成廣發金融大廈；位于嶗山路上的麗海園，盤活后改建為金光·麗海新園；還有位于遼陽西路上的溫哥華花園等。此外，頤和廣廈、帝威國際大廈、魯邦新天地、銀河金星、金孚大廈等建筑前身也都是爛尾樓。
對于法拍復活爛尾項目的模式，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“一般來說，這屬于項目轉讓的概念，需要研究此類項目本身是否有瑕疵。如果項目本身問題不大，那么其開發模式基本上也變化不大。”據介紹，相對于股權轉讓，法拍資產在拍賣前已經完成了債權債務的申報，并且在法律上完成了原公司債權債務及其他潛在法律風險的阻斷，因此競拍到手的是一個干凈的項目。價格低廉是法拍的最大優勢。為了能夠快速吸引買家成交，完成交易，回收資金用于債務清算。法拍的資產價格往往比較便宜，一般為市場評估價格的7至8成，如果首次拍賣沒人成交，第二次掛網拍賣還會在第一次價格的基礎上再打折。采訪中，業內人士紛紛表示，爛尾樓一直是城市建設的難點，妨礙城市整體規劃，為解決這些燙手山芋，政府也應該積極給予扶持政策，鼓勵開發商接手這些問題樓盤。
爛尾樓的背后，不僅是所在城市房地產業進化的歷史印記，同時也訴說了那些購買爛尾樓后，千萬業主的悲劇故事。采訪中，業內人士紛紛表示，最根本的辦法，還是應該從源頭上杜絕爛尾樓的出現。有業內人士提出，減少爛尾樓風險的當務之急，要從加強商品房預售資金的監管入手，確保只用于本項目建設，不能隨意支取。長遠看，規范行業秩序還要在提高準入門檻與市場集中度上下功夫，將只為了掙快錢、不具備實力的“沖動型”開發商屏蔽在行業之外。
青島財經日報/首頁傳媒記者 李雯
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