“9月我們把能用的招數都試了一遍，仍然難以扭轉局面。10月在全年營銷費用超限較大的局面之下，整個營銷已經接近束手無策。”10月12日，一家TOP10房企營銷副總經理在接受記者采訪時，無奈地表示。
據采訪，2021年9月份，青島住房維修基金繳納為1500筆（不含平度市、膠州市、萊西市），這意味著當月實際完成的成交僅僅為1500套。
“金九”的成績不及同年3月份、6月份的四分之一，而從數據表現來看，青島市自6月以來，住房維修基金月均繳納筆數下降幅度超過1200套，8月-9月最高差達1700套以上。
“金九”茫茫難自料，“銀十”黯黯獨成眠。樓市似乎已經危言聳聽。那么，眾多開發企業面臨“躺平”的大趨勢下，樓市路向何方？預言未來，又幾何？
銀十淡看煙水寒
10月8日，據易居研究院智庫中心提供的數據：十一期間全國重點城市新房成交量同比下跌10%。全國26個城市新建商品住宅成交面積同比下跌了10%。納入統計的9個一二線城市，成交面積同比持平。而納入統計的17個三四線城市，成交面積同比下跌23%。
另據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2021年十一長假期間監測重點15城新房成交8026套，較去年十一假期下降15.6%，較2019年十一假期上漲4.5%。
數據對比不難看出，今年國慶期間的市場行情比去年同期要弱。三四線城市比一二線城市要弱。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“分析個中原因，一方面是2020年十一期間恰是全國樓市相對好的階段，所以同比數據容易下跌。另一方面是，當前樓市的走勢有慣性，即在今年6-9月份持續4個月的降溫過程中，目前此類行情是在保持延續。”
從數據來看，金九失落之后，銀十的行情其實是在悲觀情緒中蔓延。“下半年，售樓處是比較慘淡的，不僅內建渠道成交量下降，外建渠道的帶看、成交都是一言難盡。”在即墨創智新區，記者走訪了幾個項目的售樓處。其中一位負責案場銷售的牟先生表示，“8月以來，業內對于第三、四季度的銷售都有不樂觀的預期。從目前來看，行情基本符合預判。”
“房貸收緊后，整個樓市都似乎處于一個有價無市的狀態。這導致我們正在清盤的項目，也遇到了不小的阻力。”在紅島灣，一家機構負責渠道推廣的單女士在接受采訪時提到，“調控政策收緊后，樓市就像得了感冒一樣，時好時壞。”她認為，“現在雖然不是最難的時候，但也差不多了。”
來自青島銳理新房數據統計也證實，進入9月份后青島新房成交價格開始出現逐步下滑的趨勢，直到上一周（10月4-10日）新房價格再度出現了較大幅度的下滑，這與傳統意義上的“金九銀十”完全不符，不僅如此，近期新房成交量與7、8月份相比也明顯的走低。
“近期，青島市場主要區域的銷售都不算理想，金九銀十這個時間段也比較尷尬。”中房智庫專家龍江先生表示，“雖然近年來，金九銀十有向年底沖刺過渡的跡象，但是整體來說，今秋冷得有點早。”
今年樓市降溫明顯
2020年十一適逢疫情后購房需求集中釋放，成交量達到高位，今年十一較去年同期略有不足。值得注意的是，今年國慶期間全國部分城市尤其是北方城市陰雨天氣籠罩出行旅游受阻，加之部分城市疫情管控嚴格阻礙了出行計劃，一定程度上帶動當地樓市活躍度提升。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，分城市來看，重點15城中僅有4個城市新房成交較2020年上漲，其余11城同比均下滑。
另據克而瑞中國數據顯示，9月份，全國28個城市中，受市場成交下滑的影響，去化周期也普遍拉長。比如，北京、長春、 徐州、昆明、青島、佛山、鄭州、南寧等城市的庫存消化周期已經超過15個月，其中長春、徐州、昆明、青島甚至超過了20個月。
除了開發、銷售領域之外，2021年整個市場在土儲、信貸等方面，均面臨著較大的壓力。受行業整體發展影響，第四季度開局，在一些開發企業和相關涉房機構里還上演著躲不開的離別場景。“2020年以來，不少企業的營銷考核都由季度考核轉變為月度+季度考核。大部門項目營銷負責人，在全國、區域的綜合考評中，都時刻面臨著被淘汰機制，也就是我們圈內戲言中的‘被干掉’了。”在采訪中，某TOP10青島區域品牌負責人冉女士向記者透露：“近期，有不少項目總、營銷負責人因為業績等原因離職。而在銷售口上，更是有不少轉行的同事。”
樓市表現不佳，涉房企業、機構似乎也難以獨善其身。某機構負責人郭先生提到，圈內最近還流行著一個詞叫做“被優化，其中含義，不言而喻。”
據悉，“10月11日晚間，針對某社交網絡平臺上關于貝殼找房（BEKE）上海研發團隊全員被優化，裁員補償為‘n+3’”的傳聞，貝殼找房相關人士回應21世紀經濟報道記者：“今年以來，行業環境發生較大變化，公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整。對于此次調整涉及到的員工，將嚴格遵守國家勞動法等相關法律法規進行妥善安排，同時為其優先提供內部轉崗機會。”
記者在采訪中了解到，此消息爆出后，引發了行業內的關注，不少從業人員認為，房地產行業已經在職業范疇內退出了高速發展的舞臺。
樓市期待春天回暖
秋雨蕭瑟，凜冬的腳步正在逼近。然而，春天似乎也并沒有那么遠。
展望四季度，“政策仍將繼續趨嚴，從房地聯動到加強限購限貸，再到二手房指導價、學區房監管等，政策層層深入，細化量化，同時在‘限漲令’和‘限跌令’雙向管控下，穩定市場預期，樓市將較長時間維持平穩態勢。”諸葛找房數據研究中心在接受本刊記者采訪時表示。 “對于當前房地產市場的行情，不需要過度悲觀。”嚴躍進也指出，“近期信貸政策可以認為迎來了拐點，雖然利率下降的動作還不明顯，但是預計四季度各銀行的額度會增加，其顯然是有助于支撐市場交易量的。”
同時，從實際過程看，“三季度各類政策管控下，購房需求入市的動作顯然少了，各類觀望情緒增加。隨著四季度的到來，各類購房需求會繼續釋放，這也有助于各類房企的項目去庫存。據此可以認為，十一假期雖然行情依然顯露疲態，但是悲觀情緒已經明顯在減少了。”嚴躍進說。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為：“目前的新房市場正處于高位回調階段，疊加多方面監管，多數房企面臨較大的現金流壓力，比如在土地市場方面房企整體參與熱情也不高。”他說：“2020年5月到2021年6月全國新房銷售量持續保持歷史高位，目前是對前期過熱的修復，‘高位回調’的態勢我認為會持續一段時間，直到前期積累的風險，比如違規資金入市、投機行為等給市場帶來的負面影響基本消化。”
值得注意的是，告別了住房短缺，當下的中國居住市場，正在跨入第三次大轉型期，進入“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的新住房模式，正從“鋼筋水泥”轉向年交易規模高達30萬億元體量的居住服務業，成為經濟內循環的重要支撐。
“剛需、改善、再改善需求將成為未來市場的主要支撐。”龍江表示，“時代在轉變，市場在重構，房地產在實現人民群眾美好生活的過程中要創造更大的價值。”
記者還了解到，近期多地房地產市場量價齊跌，不少重點城市的拍地規劃也因為無企業報名而出現地塊“下架”、流拍的情況，已經引起了中國房地產業協會以及地方協會的關注。而對此，嚴躍進也表示，“中房協預計于10月15日召開房企座談會的消息具有非常強的信號意義，充分體現了房地產管理部門對當前市場和企業走向的關注。”
由此，可以展望的是，雖然受調控政策以及市場周期影響，樓市在2021年“銀十”有些秋涼更甚的體味，但是“秋凍”之后，帶來的將是更為健康的行業發展。經歷蛻變的房地產市場，不僅臨冬可問春暖，更宜向著更好的未來，去放眼量。
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
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