開發企業如何玩轉存量房市場？
目前，萬科、龍湖、恒大、碧桂園等品牌開發企業已經進軍自持租售賽道，有的甚至早在十幾年前就推出了自己的租售中介品牌。而樸鄰、塘鵝、房車寶、有瓦這些房企自持租售品牌陸續被人們熟悉之后，這條產業鏈上的新賽道也正在吸引更多企業的關注，打開存量市場之門。
2020年以來“房住不炒”和“三道紅線”等政策限制下，開發企業高周轉模式已經逐漸退潮。新房增量市場已經到達天花板的情況下，開發企業開始尋求新的發展方向。
2021年1月5日，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等十部門聯合發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》提出，促進線上線下服務融合發展。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。
這其中，房屋租售作為一條線，被開發企業做為業務延伸并不奇怪。“銷售本是開發商的自營業務。自從中介以外建渠道進入市場以來，居間這種形式在房地產行業高速發展的階段，起到了極大的補充作用。”中房智庫專家龍江表示。
中房智庫專家張斌也指出，“現在這種市場環境下，拿地越來越難，利潤率也越來越低，其實各個開發商都有這種增加新的業績增長點的想法，特別是穩定性的增長點。”
據貝殼研究院《2021住房消費品質服務報告》數據顯示，2020年，新房、二手交易金額達到約22萬億元，其中約50%是通過房地產經紀服務促成的成交。
“伴隨著市場逐步規范、消費者權益意識增強、監管更加有力等因素影響，未來住房消費服務的價值還將會得到進一步凸顯。”貝殼研究院高級研究員閆金強表示，“無論是企業還是個人，為消費者提供更安全、更便捷、更舒心的服務必定能脫穎而出。”
房企產業鏈條延伸
記者在采訪中了解到。租售業務是提升上市物企增值服務收入的業務之一，市場空間超過萬億。
據克而瑞物管數據顯示，自2020年起，上市物企中就已有近5成企業布局租售業務。值得注意的是，其中有部分企業把租售業務提升至集團層面，不僅僅只局限于物業層面，而是將其發展定位放在與物業平行的地位，如恒大房車寶、龍湖塘鵝等。
“開發商在租售和裝修自己開發的項目和樓盤上，有通道和成本優勢，而且自建租售渠道或者平臺，可以對其他中介形成優勢，同時也通過節省中介渠道費，對外給客戶爭取更多優惠，對內釋放更多利潤。”克而瑞青島首席分析師張則濤介紹，“開發商本身更接近房源和客戶資源。有社區的了解度，所以在存量房居間市場就有先天優勢。其次，從營銷角度講，現在地產開發比較難做，因此從企業角度講，產業鏈條必須進一步向后延伸。”
記者留意到，未來房企之間的競爭將逐漸延伸到交付后更長的鏈條上。開發商從中介租售賽道著手，向下游產業探索和延伸，從而發現和開發出更多潛在業務，提升綜合競爭力和促進轉型，也延長了企業在市場上的服務周期。
更長的服務周期就意味著開發商會更加注重業主生活方式的營造和售后服務的完善。對于開發商而言，相較于傳統的工業型中介經紀公司具有獨特的優勢。
未來期待業態進階
“開發房屋租售的新賽道其實還有利于吸引資本，互聯網公司戰投等。之前，騰訊入股貝殼，阿里成立天貓好房，京東旗下的‘好房京選’門店等案例都表明了互聯網巨頭對未來房地產經紀發展的看好。”京東房產青島公司總經理欒永偉表示。2021年1月26日，龍湖宣布新增C5與C6航道業務，分別是房屋租售和房屋裝修。同時，萬科也宣布萬物云旗下的“樸鄰”與“為家”融合為“樸鄰租房”，業務覆蓋新舊房交易和長租房市場。
不難看出，2021年房企在租售業務上的動作將越來越多。“其實，很多房企早早就已經開始在相應的領域布局，只不過，從單獨拓展新賽道的角度來講，開發商仍然有較長的路要走。”龍江說。
值得注意的是，在切入中介賽道上，開發商無外乎是從其旗下的物業公司，以及其它各種存有房地產經紀的業務形式中，單獨拆分租售和整合資源來運營。在業態上仍是以新房銷售和二手房居間為主。雖然能夠在多方入局的過程中，推動行業房展上提供足夠的彈藥，但是在戰術、戰略上有期待有進階式的提升。
青島財經日報/首頁新聞 記者 于爽
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