開發(fā)企業(yè)如何玩轉(zhuǎn)存量房市場(chǎng)？
目前，萬科、龍湖、恒大、碧桂園等品牌開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)軍自持租售賽道，有的甚至早在十幾年前就推出了自己的租售中介品牌。而樸鄰、塘鵝、房車寶、有瓦這些房企自持租售品牌陸續(xù)被人們熟悉之后，這條產(chǎn)業(yè)鏈上的新賽道也正在吸引更多企業(yè)的關(guān)注，打開存量市場(chǎng)之門。
2020年以來“房住不炒”和“三道紅線”等政策限制下，開發(fā)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)逐漸退潮。新房增量市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)天花板的情況下，開發(fā)企業(yè)開始尋求新的發(fā)展方向。
2021年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央政法委、中央文明辦等十部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》提出，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。
這其中，房屋租售作為一條線，被開發(fā)企業(yè)做為業(yè)務(wù)延伸并不奇怪。“銷售本是開發(fā)商的自營(yíng)業(yè)務(wù)。自從中介以外建渠道進(jìn)入市場(chǎng)以來，居間這種形式在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的階段，起到了極大的補(bǔ)充作用。”中房智庫專家龍江表示。
中房智庫專家張斌也指出，“現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下，拿地越來越難，利潤(rùn)率也越來越低，其實(shí)各個(gè)開發(fā)商都有這種增加新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)的想法，特別是穩(wěn)定性的增長(zhǎng)點(diǎn)。”
據(jù)貝殼研究院《2021住房消費(fèi)品質(zhì)服務(wù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2020年，新房、二手交易金額達(dá)到約22萬億元，其中約50%是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的成交。
“伴隨著市場(chǎng)逐步規(guī)范、消費(fèi)者權(quán)益意識(shí)增強(qiáng)、監(jiān)管更加有力等因素影響，未來住房消費(fèi)服務(wù)的價(jià)值還將會(huì)得到進(jìn)一步凸顯。”貝殼研究院高級(jí)研究員閆金強(qiáng)表示，“無論是企業(yè)還是個(gè)人，為消費(fèi)者提供更安全、更便捷、更舒心的服務(wù)必定能脫穎而出。”
房企產(chǎn)業(yè)鏈條延伸
記者在采訪中了解到。租售業(yè)務(wù)是提升上市物企增值服務(wù)收入的業(yè)務(wù)之一，市場(chǎng)空間超過萬億。
據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，自2020年起，上市物企中就已有近5成企業(yè)布局租售業(yè)務(wù)。值得注意的是，其中有部分企業(yè)把租售業(yè)務(wù)提升至集團(tuán)層面，不僅僅只局限于物業(yè)層面，而是將其發(fā)展定位放在與物業(yè)平行的地位，如恒大房車寶、龍湖塘鵝等。
“開發(fā)商在租售和裝修自己開發(fā)的項(xiàng)目和樓盤上，有通道和成本優(yōu)勢(shì)，而且自建租售渠道或者平臺(tái)，可以對(duì)其他中介形成優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也通過節(jié)省中介渠道費(fèi)，對(duì)外給客戶爭(zhēng)取更多優(yōu)惠，對(duì)內(nèi)釋放更多利潤(rùn)。”克而瑞青島首席分析師張則濤介紹，“開發(fā)商本身更接近房源和客戶資源。有社區(qū)的了解度，所以在存量房居間市場(chǎng)就有先天優(yōu)勢(shì)。其次，從營(yíng)銷角度講，現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)比較難做，因此從企業(yè)角度講，產(chǎn)業(yè)鏈條必須進(jìn)一步向后延伸。”
記者留意到，未來房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸延伸到交付后更長(zhǎng)的鏈條上。開發(fā)商從中介租售賽道著手，向下游產(chǎn)業(yè)探索和延伸，從而發(fā)現(xiàn)和開發(fā)出更多潛在業(yè)務(wù)，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力和促進(jìn)轉(zhuǎn)型，也延長(zhǎng)了企業(yè)在市場(chǎng)上的服務(wù)周期。
更長(zhǎng)的服務(wù)周期就意味著開發(fā)商會(huì)更加注重業(yè)主生活方式的營(yíng)造和售后服務(wù)的完善。對(duì)于開發(fā)商而言，相較于傳統(tǒng)的工業(yè)型中介經(jīng)紀(jì)公司具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
未來期待業(yè)態(tài)進(jìn)階
“開發(fā)房屋租售的新賽道其實(shí)還有利于吸引資本，互聯(lián)網(wǎng)公司戰(zhàn)投等。之前，騰訊入股貝殼，阿里成立天貓好房，京東旗下的‘好房京選’門店等案例都表明了互聯(lián)網(wǎng)巨頭對(duì)未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展的看好。”京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理欒永偉表示。2021年1月26日，龍湖宣布新增C5與C6航道業(yè)務(wù)，分別是房屋租售和房屋裝修。同時(shí)，萬科也宣布萬物云旗下的“樸鄰”與“為家”融合為“樸鄰租房”，業(yè)務(wù)覆蓋新舊房交易和長(zhǎng)租房市場(chǎng)。
不難看出，2021年房企在租售業(yè)務(wù)上的動(dòng)作將越來越多。“其實(shí)，很多房企早早就已經(jīng)開始在相應(yīng)的領(lǐng)域布局，只不過，從單獨(dú)拓展新賽道的角度來講，開發(fā)商仍然有較長(zhǎng)的路要走。”龍江說。
值得注意的是，在切入中介賽道上，開發(fā)商無外乎是從其旗下的物業(yè)公司，以及其它各種存有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)形式中，單獨(dú)拆分租售和整合資源來運(yùn)營(yíng)。在業(yè)態(tài)上仍是以新房銷售和二手房居間為主。雖然能夠在多方入局的過程中，推動(dòng)行業(yè)房展上提供足夠的彈藥，但是在戰(zhàn)術(shù)、戰(zhàn)略上有期待有進(jìn)階式的提升。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞 記者 于爽
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