據(jù)青島貝殼研究院提供的最新數(shù)據(jù)顯示，9月第4周，青島市全市成交1922套，成交面積24.7萬㎡，環(huán)比上漲21%，成交均價14372元/㎡，環(huán)比下降8% 。青島市全市二手房成交量335套，環(huán)比下降26.5%。
據(jù)克而瑞青島數(shù)據(jù)顯示，青島市新建商品住宅去化周期已經(jīng)高達(dá)16個月。同時，青島貝殼研究院提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，從今年2月份到現(xiàn)在，新增房源數(shù)約為12000套，二手房掛牌總量整體處于上漲區(qū)間。這其中，值得關(guān)注的是2017-2018年集中交房后限售的二手房，在今年底也將集中滿足上市條件。新房庫存量大，二手房掛牌總量提高。不難看出，2021年第四季度，二手房與新房去庫存將在銷售市場上短兵相接。
剛需之戰(zhàn)
二手房的糾結(jié)
“再有一年左右，孩子就要報名上學(xué)了。”在金門路一家個人中介，記者遇到了想在上杭路附近購置房產(chǎn)的徐女士，她表示，青島的學(xué)區(qū)基本上以市南為最優(yōu)，考慮我們夫妻都在這附近上班。周邊金門路和基隆路小學(xué)是我們比較關(guān)注的學(xué)校，所以計劃在這附近購置。
“這附近都是老房子，稍微新點的都得5萬以上。”中介紀(jì)女士告訴記者。據(jù)悉，目前在老城區(qū)由于新房供應(yīng)量較少，所以二手房成為學(xué)區(qū)剛需人群的關(guān)注點。
在主城區(qū)的核心區(qū)域二手房占據(jù)著學(xué)區(qū)優(yōu)勢，在地理位置上有著得天獨厚的條件。但在實際交易中，存在著估值與實際價值不符的問題，這導(dǎo)致二手房在交易中，一方面面臨著市場競爭帶來的價格戰(zhàn)，另一方面隨著住宅建筑老化存在成為“老破小”的難題。
據(jù)青島某房產(chǎn)中介工作人員透露，“因為年數(shù)二手房本身會折損，無法保證房屋的質(zhì)量；另一方面，也因為社區(qū)環(huán)境和物業(yè)的更新?lián)Q代，即原本比較前衛(wèi)的社區(qū)裝飾，過上幾年就過時了，因跟不上最新的潮流而被很多人在購房清單中淘汰。”
但是由于主城區(qū)一手房屬于稀缺資源。二手房仍然是剛需族、甚至改善族在主要地段的優(yōu)先選擇。對此，貝殼研究院資深研究員劉麗杰表示：“從空間上看，在大中城市，二手房集中分布在核心區(qū)域，城市設(shè)施配套更健全，較早的房源戶型小、總價低，更適合首次置業(yè)客群。”
主城之戰(zhàn)
新房的攻與守
劉麗杰還提到：“正是首次置業(yè)客群的入市二手房使得房源業(yè)主得以賣掉二手房并進(jìn)入新房市場，實現(xiàn)改善的目的。可以說，大部分情況下，在大城市的二手房剛需房源是房屋交易鏈條的開啟，新房多是交易鏈條的中后端，二者面對的客群不完全相同。”
由此來看，雖然二手房和新房在市場上存在著競爭關(guān)系，但相互間也存在著客源的傳導(dǎo)與轉(zhuǎn)換。記者在采訪中，發(fā)現(xiàn)2021年以來北都心的概念已經(jīng)在青島市民中由陌生變得熟悉。而在此之前，新都心、唐島灣、甚至更早的哪里有萬達(dá)廣場哪里就是城市中心等等之類的廣告在青島耳熟能詳。
此起彼伏的廣告文案中，記載著房企和新房在城市開發(fā)建設(shè)中的開拓作用。然而，隨著主城開發(fā)空間的減少，很多房產(chǎn)開發(fā)商、買家不得不將眼光放到主城外圍的新區(qū)、開發(fā)區(qū)、甚至近郊區(qū)域。新房的區(qū)域逐漸向城市外圍發(fā)展，這其中不乏主城區(qū)空間越來越少,地塊“供＜求”的原因所導(dǎo)致。無論怎樣，二手房在這場“戰(zhàn)爭”中依托主城區(qū)位在剛需消費者心目中占據(jù)著優(yōu)勢地位。
易居企業(yè)（中國）集團(tuán)有限公司城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌表示，一手房和二手房存在競爭關(guān)系，從房型來看一手房的房型更合理，環(huán)境和采光更好，更符合人們的居住習(xí)慣，二手房則直觀便利，一目了然，具有周邊配套設(shè)施健全的優(yōu)點。
記者采訪了正通過網(wǎng)上APP篩選購房信息的劉先生，他表示，“家里有孩子有老人，原先的房子面積小，不太方便，所以考慮換個房子。只要區(qū)位好、性價比到位，一手房二手房都可以接受。”
而另一位正在浮山后看房的張女士表示，“原先小區(qū)配套設(shè)施老化，停車位太少了，綠化也不行，所以想買個住著舒服的小區(qū)。浮山后近期有不少新盤在供應(yīng)，因此特別來看看。”記者發(fā)現(xiàn)，在眾多買房人群中，每個階段和年齡層的需求不同，對房子的要求也有所不同，這其中區(qū)位和性價比是優(yōu)先考慮的要素。
另據(jù)調(diào)研顯示，除了占主導(dǎo)的剛需房市場以外，改善型購房大軍也成為市場中不可忽視的力量。而改善住房人群，由于在主城有住房基礎(chǔ)，所以更易接受新區(qū)或者近郊的新房。
值得注意的是，隨著新房建設(shè)的減速和城市更新的深入，存量市場二手房的交易率將會逐年提高，而在新房市場，去庫存可能要面對一個較大的技術(shù)挑戰(zhàn)——好的區(qū)域房子賣完后，新區(qū)與郊區(qū)的房子如何在市場戰(zhàn)中求生？這將是一個值得思考的問題。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 于爽
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