據青島貝殼研究院提供的最新數據顯示，9月第4周，青島市全市成交1922套，成交面積24.7萬㎡，環比上漲21%，成交均價14372元/㎡，環比下降8% 。青島市全市二手房成交量335套，環比下降26.5%。
據克而瑞青島數據顯示，青島市新建商品住宅去化周期已經高達16個月。同時，青島貝殼研究院提供的另一組數據顯示，從今年2月份到現在，新增房源數約為12000套，二手房掛牌總量整體處于上漲區間。這其中，值得關注的是2017-2018年集中交房后限售的二手房，在今年底也將集中滿足上市條件。新房庫存量大，二手房掛牌總量提高。不難看出，2021年第四季度，二手房與新房去庫存將在銷售市場上短兵相接。
剛需之戰
二手房的糾結
“再有一年左右，孩子就要報名上學了?！痹诮痖T路一家個人中介，記者遇到了想在上杭路附近購置房產的徐女士，她表示，青島的學區基本上以市南為最優，考慮我們夫妻都在這附近上班。周邊金門路和基隆路小學是我們比較關注的學校，所以計劃在這附近購置。
“這附近都是老房子，稍微新點的都得5萬以上?！敝薪榧o女士告訴記者。據悉，目前在老城區由于新房供應量較少，所以二手房成為學區剛需人群的關注點。
在主城區的核心區域二手房占據著學區優勢，在地理位置上有著得天獨厚的條件。但在實際交易中，存在著估值與實際價值不符的問題，這導致二手房在交易中，一方面面臨著市場競爭帶來的價格戰，另一方面隨著住宅建筑老化存在成為“老破小”的難題。
據青島某房產中介工作人員透露，“因為年數二手房本身會折損，無法保證房屋的質量；另一方面，也因為社區環境和物業的更新換代，即原本比較前衛的社區裝飾，過上幾年就過時了，因跟不上最新的潮流而被很多人在購房清單中淘汰?！?/p>
但是由于主城區一手房屬于稀缺資源。二手房仍然是剛需族、甚至改善族在主要地段的優先選擇。對此，貝殼研究院資深研究員劉麗杰表示：“從空間上看，在大中城市，二手房集中分布在核心區域，城市設施配套更健全，較早的房源戶型小、總價低，更適合首次置業客群?！?/p>
主城之戰
新房的攻與守
劉麗杰還提到：“正是首次置業客群的入市二手房使得房源業主得以賣掉二手房并進入新房市場，實現改善的目的?？梢哉f，大部分情況下，在大城市的二手房剛需房源是房屋交易鏈條的開啟，新房多是交易鏈條的中后端，二者面對的客群不完全相同?！?/p>
由此來看，雖然二手房和新房在市場上存在著競爭關系，但相互間也存在著客源的傳導與轉換。記者在采訪中，發現2021年以來北都心的概念已經在青島市民中由陌生變得熟悉。而在此之前，新都心、唐島灣、甚至更早的哪里有萬達廣場哪里就是城市中心等等之類的廣告在青島耳熟能詳。
此起彼伏的廣告文案中，記載著房企和新房在城市開發建設中的開拓作用。然而，隨著主城開發空間的減少，很多房產開發商、買家不得不將眼光放到主城外圍的新區、開發區、甚至近郊區域。新房的區域逐漸向城市外圍發展，這其中不乏主城區空間越來越少,地塊“供＜求”的原因所導致。無論怎樣，二手房在這場“戰爭”中依托主城區位在剛需消費者心目中占據著優勢地位。
易居企業（中國）集團有限公司城市發展部副總經理繆萌表示，一手房和二手房存在競爭關系，從房型來看一手房的房型更合理，環境和采光更好，更符合人們的居住習慣，二手房則直觀便利，一目了然，具有周邊配套設施健全的優點。
記者采訪了正通過網上APP篩選購房信息的劉先生，他表示，“家里有孩子有老人，原先的房子面積小，不太方便，所以考慮換個房子。只要區位好、性價比到位，一手房二手房都可以接受?！?/p>
而另一位正在浮山后看房的張女士表示，“原先小區配套設施老化，停車位太少了，綠化也不行，所以想買個住著舒服的小區。浮山后近期有不少新盤在供應，因此特別來看看。”記者發現，在眾多買房人群中，每個階段和年齡層的需求不同，對房子的要求也有所不同，這其中區位和性價比是優先考慮的要素。
另據調研顯示，除了占主導的剛需房市場以外，改善型購房大軍也成為市場中不可忽視的力量。而改善住房人群，由于在主城有住房基礎，所以更易接受新區或者近郊的新房。
值得注意的是，隨著新房建設的減速和城市更新的深入，存量市場二手房的交易率將會逐年提高，而在新房市場，去庫存可能要面對一個較大的技術挑戰——好的區域房子賣完后，新區與郊區的房子如何在市場戰中求生？這將是一個值得思考的問題。
青島財經日報/首頁新聞 記者 于爽
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