碧桂園收購富力物業、伯恩物業加入萬物云、龍湖智慧服務收購九龍倉旗下物業公司、恒大物業傳聞與多方洽談收購事宜等......最近一個月，物業管理行業內并購屢見不鮮。在物業管理行業分化不斷加劇的背景下，規模競爭已進入白熱化階段，頭部企業“強者恒強”趨勢明顯，在鞏固行業龍頭地位的需求下，優質資源不斷向頭部集中。
物管業收購事件持續不斷
9月20日，碧桂園服務發布公告，與富力物業簽訂股權轉讓協議，將以不超過100億元的代價收購富力物業擁有的物業管理業務。完成收購事項后，碧桂園服務將持有富良環球100%股權，并間接持有各目標公司100%股權，而富良環球、富力物業服務香港、廣州富星及目標公司將成為碧桂園服務與的附屬公司，其業績、資產及負債將會于本集團賬目內綜合入賬。
不止碧桂園，9月份以來，萬科、龍湖等頭部房企并購動作不斷。9月中旬，萬物云與伯恩物業召開戰略合作啟動會，管理面積超7000萬平方米，福建地區規模最大的物業企業之一加入萬物云；龍湖智慧服務收購聚焦長三角地區持有中高端住宅項目的九龍倉旗下物業公司；恒大物業傳聞與多方洽談收購事宜等。
當下，企業間的收并購已成為常態。據億翰智庫報告，2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費金額107億元，是2019年有效收并購事件27起的2.81倍。其中，超大型物企收并購案例中，碧桂園服務先后收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔等標的，重點發力增值服務業務；大型物企中，藍光嘉寶服務先后完成17次股權收并購，共花費10.1億元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市階段進行了6起收并購。
2021年以來，物管行業收并購熱情不減，中小型收購事件持續不斷。據克而瑞不完全統計，上半年，物管行業的收并購事件總交易金額就已經接近133億元，超過2020年全年。
房產業洗牌后的新色彩
房地產行業銷售疲弱，物管行業成為資本市場的“一抹亮色”。
據克而瑞數據，2021年上半年，已公布業績的51家物企營收合計904億元，同比上漲54%；凈利潤總和約147億元，同比增66%；上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活服務在管面積均超過4億平方米。
“物業管理行業目前仍處于產業化初級階段，能確定性地展望到五年以上維度的量升、價增、業務擴容等長邏輯。”中金公司發布研報指出，預測行業總在管面積有望自2019年末的約300億平方米，擴容至2030年末560億平方米，百強企業市占率則有望自2020年末的33%，提升至2030年末的63%。
整體業績和規模穩步提升的同時，物管行業分化格局也愈發明顯。億翰智庫指出，“相較于成長型企業而言，頭部物企因具備良好的品牌聲譽及資源能力，在市場上保持較高競爭力，能進行大規模擴張。成長型企業則由于資金、資源及區域選擇上的限制，該類企業的面積增量及拓展方式遠不及前者，由此造成物管行業兩極分化加劇的態勢。”
根據億翰智庫研報，2021年上半年，有45家物業企業披露在管面積，總在管面積達到53.46 億平方米，平均在管面積為1.16億平方米。其中碧桂園服務在管面積達到6.44億平方米，穩居當前上市物企首位。恒大物業、保利物業、雅生活服務在管面積分別為4.5億平方米、4.28億平方米、4.24億平方米，均處在第一梯隊。
頭部物管霸屏質量標桿
在物管業頻頻洗牌的大潮中，頭部物在市場份額越來越大，行業分化格局也愈發明顯，在青島也不例外。
站在小區門禁前，面部對準攝像頭，掃描兩秒鐘，“滴滴”一聲門禁自動打開……據了解，這就是寶龍國際社區的“守衛衛士”，它取代刷門禁卡、安全員開門的傳統形式，讓這個交付的10多年老小區里1400多戶業主過上了“智慧”生活。
據了解，早在2015年以前，寶龍國際社區還過著綠化環境“靠天吃飯”、設備設施年久失修的日子。由于物業管理長期缺位，2016年開始，城陽區政府決定“去劣存優”，啟動了“物業托管”的服務模式，在城陽區物業辦、城陽街道辦的指導下，寶龍國際社區業委會重新選擇物業公司，萬科物業以95%以上的業主同意率，被選聘為新物業。
萬科物業帶給小區的改變是真真切切的。一方面，萬科物業制定詳細的改造升級計劃，逐步對環境、綠化、設備設施、管理服務等進行大幅整改，補種草皮、修復自來水水管……以前業主只能通過一臺總機和物業聯系，一個問題要等幾天才能得到響應，萬科物業的到來也帶來了“管家模式”，每500戶住戶配置一名專屬管家，讓“有事找管家”成為寶龍業主的生活習慣。另外，萬科物業使用信息化平臺整合資源，激發社區活力。通過“住這兒”APP端口，業主可以一鍵呼叫管家、社區參事議事，還可以鏈接專業生活服務商，滿足日常消費需求。“你看著，我們這個小區一點不像是個入住10多年的小區。”住在寶龍國際社區的李女士自豪的說，“標準化的物業管理使小區大變樣，我們居民的滿意度明顯提高，居住環境改善了，我們的資產價值也有了更多的保障。”
如此規范的管理模式，也讓萬科物業成為青島物管業的行業標桿。在今年山東省住房和城鄉建設廳公布品牌建設典型示范案例和“質量標桿”項目中，青島共有14個小區成為“質量標桿”項目，其中有三個項目來自于萬科物業，以絕對優勢霸屏質量標桿。另據了解，目前頭部物管企業除了管理自由品牌小區物業以外，像是有業委會的老舊小區，已經成為專業物管公司的主要服務對象。
公司并購動作頻頻、頭部物管市場占有率大幅提升，這種“大魚吃小魚”已成常態。對此，中房智庫特聘專家張斌分析表示，當下中小物管企業的處境已經變得越發艱難，隨著房地產行業的洗牌，物管企業的分化還會繼續加劇。
青島財經日報/首頁新聞記者 李雯
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