8月31日晚，廣州市住建局發(fā)布“二手房交易參考價(jià)發(fā)布機(jī)制”的通知；杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)新增“房東直售”功能10天，房源量從90套增加至970套房源；而此前，青島市住建局也發(fā)布了關(guān)于“青島市存量房交易網(wǎng)上備案辦法”的征求意見(jiàn)稿……近期，關(guān)于二手房交易、去中介化等新聞成為業(yè)內(nèi)關(guān)注熱點(diǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)二手房買(mǎi)賣中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實(shí)會(huì)改變，頭部中介機(jī)構(gòu)將重構(gòu)交易鏈條流程，為客戶打造全新的服務(wù)體驗(yàn)。
二手房相關(guān)政策頻發(fā)
8月31日晚，廣州市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。通知稱，對(duì)于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格，適時(shí)發(fā)布。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開(kāi)展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。這意味著，去年下半年以來(lái)野蠻瘋長(zhǎng)的廣州二手房?jī)r(jià)即將迎來(lái)最強(qiáng)暴擊。此前，深圳、上海等城市相繼發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，對(duì)市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影，相關(guān)城市二手房成交量快速跌至冰點(diǎn)。
8月19日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)新增了“個(gè)人自主掛牌房源”功能。截至8月29日，杭州市主城區(qū)的個(gè)人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長(zhǎng)近10倍。
8月12日，青島市住建局發(fā)布關(guān)于對(duì)《青島市存量房交易網(wǎng)上備案辦法（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，通知明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)應(yīng)遵守存量房交易網(wǎng)上管理的各項(xiàng)操作規(guī)程，將房源信息上傳服務(wù)平臺(tái)，并對(duì)所提供和填寫(xiě)信息的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)，并公布房源核驗(yàn)碼。同時(shí)，存量房交易雙方當(dāng)事人約定進(jìn)行交易資金監(jiān)管的，當(dāng)事人辦理房屋網(wǎng)簽備案應(yīng)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議。交易資金不得挪作他用，房屋完成轉(zhuǎn)移登記后應(yīng)立即劃轉(zhuǎn)。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合成交的存量房買(mǎi)賣，傭金也應(yīng)納入資金監(jiān)管范圍。
“積極出臺(tái)二手房參考價(jià)，是近期各大城市房地產(chǎn)穩(wěn)定的重要政策，各類城市普遍都會(huì)出臺(tái)。此類管控主要以成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎绕涫且恍W(xué)區(qū)和地段較好的項(xiàng)目。后續(xù)政策將繼續(xù)收緊。尤其是隨著此類二手房參考價(jià)的發(fā)布，銀行信貸也會(huì)進(jìn)行參照。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前杭州在全國(guó)首個(gè)建立房東直售模式，對(duì)于二手房交易和中介生態(tài)等都有很大的影響，從此類模式來(lái)看，有去中介化的意味，或者說(shuō)彌補(bǔ)了原有的中介服務(wù)的一些弊端。當(dāng)前全國(guó)二手房交易中，約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的，而房東和購(gòu)房者自主交易的比例相對(duì)不高。即便是對(duì)于此類15%的交易，也因?yàn)闆](méi)有平臺(tái)支持，交易風(fēng)險(xiǎn)很大。此次杭州在全國(guó)率先搭建直售平臺(tái)，具有創(chuàng)新的意義，也能夠提高直接交易的比例。其對(duì)于房東和購(gòu)房者在交易模式方面增加了更多的選擇。另外，此類模式對(duì)于中介機(jī)構(gòu)是有一定的挑戰(zhàn)的，相關(guān)中介需要研究此類平臺(tái)帶來(lái)的影響或沖擊。未來(lái)二手房交易中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實(shí)會(huì)改變。
專業(yè)的人干專業(yè)的事
9月1日，記者走訪了青島多家房產(chǎn)中介門(mén)店。“杭州這個(gè)平臺(tái)上線之前，實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)行了相當(dāng)一段時(shí)間的磨合，青島暫時(shí)沒(méi)有杭州這樣官方發(fā)布的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，但是客戶自主交易二手房的情況是可以的。雖然沒(méi)有類似成交占比數(shù)據(jù)，但是份額很小。另外，部分個(gè)人房源缺乏核驗(yàn)環(huán)節(jié)，不確定房屋真實(shí)性、產(chǎn)權(quán)是否清晰，存在風(fēng)險(xiǎn)。”德佑紹興路店工作人員告訴記者，二手房交易的過(guò)程其實(shí)很復(fù)雜，中介不僅只是推薦房源，陪同看房，還會(huì)提供很多環(huán)節(jié)的服務(wù)。例如前期篩選房源，房子的安全問(wèn)題，房東是否有抵押、負(fù)債率如何等等，中介都要提前調(diào)查，中介還要幫購(gòu)房者價(jià)格談判、簽約、過(guò)戶、跑銀行貸款流程，過(guò)戶流程等等，中間付出很多努力。“之前有客戶通過(guò)我們看房，但為了省中介費(fèi)，私下與房東交易，結(jié)果沒(méi)想到房東欠了高利貸，房產(chǎn)做了抵押，無(wú)法正常過(guò)戶，客戶后悔莫急。”該工作人員表示，目前青島市場(chǎng)上進(jìn)行二手房自主交易的業(yè)主，多局限于親戚朋友或者老社區(qū)中關(guān)系密切、彼此信任且知根知底的鄰居之間。
據(jù)記者了解，通過(guò)中介買(mǎi)賣二手房，買(mǎi)家需要付出一筆不小的費(fèi)用，目前，青島市場(chǎng)的大致費(fèi)用水平為房屋總額度的2%-3%不等。在貝殼市北簽約服務(wù)中心，葛女士剛剛完成簽約，“工作忙沒(méi)有太多時(shí)間去尋找合適的房源、對(duì)房產(chǎn)交易的流程也不了解，雖然五六萬(wàn)元的中介費(fèi)挺心痛的，但是相較于近300萬(wàn)元的房子，還是要以穩(wěn)妥為重。”葛女士告訴記者，之前也想過(guò)買(mǎi)朋友或者同事的房子，但價(jià)錢(qián)方面不太好談，越是熟人越不好意思砍價(jià)，最后還是通過(guò)中介幫忙，把價(jià)格降到心理預(yù)期，感覺(jué)這個(gè)中介費(fèi)也算值了。
據(jù)鏈家經(jīng)紀(jì)人介紹，房東的期望永遠(yuǎn)是賣高，掛牌價(jià)一般都明顯超出市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，這個(gè)溢價(jià)率正常市場(chǎng)條件下達(dá)到5%左右，下行市場(chǎng)中，會(huì)達(dá)到5~10%，正是基于此，客戶一定要經(jīng)過(guò)大量的帶看和比對(duì)，在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，協(xié)調(diào)買(mǎi)賣雙方議價(jià)，達(dá)成雙方都認(rèn)可的交易價(jià)格。此外，通過(guò)中介的潤(rùn)滑作用，買(mǎi)賣雙方可以打破陌生人之間的信任壁壘，加速交易完成。總之，還是得讓專業(yè)的人干專業(yè)的事。
二手房簽約“智能化”
近日，貝殼集中簽約新模式全新上線。記者在中心工作人員的帶領(lǐng)下來(lái)到簽約室，室內(nèi)大屏幕上出現(xiàn)錄音錄像授權(quán)申請(qǐng)，這是貝殼推出的重要舉措，在客戶業(yè)主雙方通過(guò)授權(quán)申請(qǐng)后，簽約室內(nèi)會(huì)全程進(jìn)行錄音錄像，用以保證交易雙方的人身和財(cái)產(chǎn)安全。進(jìn)入談判階段，經(jīng)紀(jì)人可以通過(guò)手機(jī)將客戶的問(wèn)題投放至大屏幕，智能系統(tǒng)瞬間便給出了相關(guān)問(wèn)題的解答。經(jīng)紀(jì)人拿出手機(jī)通過(guò)智能匹配系統(tǒng)對(duì)簽約經(jīng)理進(jìn)行一鍵呼叫，并由簽約經(jīng)理為客戶講解簽約具體流程。大屏幕上可以投放風(fēng)險(xiǎn)告知視頻，通過(guò)觀看視頻，讓客戶業(yè)主雙方充分了解簽約潛在風(fēng)險(xiǎn)以及相關(guān)注意事項(xiàng)。在觀看視頻的同時(shí)，簽約經(jīng)理起草簽約合同。
“正規(guī)中介機(jī)構(gòu)帶給客戶的首先是安全的保障，像貝殼現(xiàn)在就提供資金監(jiān)管、律師簽約見(jiàn)證、安心承諾等等，整個(gè)服務(wù)貫穿于交易前、交易及交易后的物業(yè)交割等等。其次，讓整個(gè)流程更加便捷，包括一站式簽約，買(mǎi)賣雙方不用來(lái)回跑，節(jié)省了很多時(shí)間。”據(jù)貝殼市北簽約服務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與傳統(tǒng)在房產(chǎn)中介門(mén)店直接進(jìn)行買(mǎi)賣合同簽約的形式不同，貝殼集中簽約模式將房產(chǎn)交易合同簽約程序從門(mén)店剝離出來(lái)，轉(zhuǎn)移到更加完備、專業(yè)的簽約服務(wù)中心。有房產(chǎn)交易意向的買(mǎi)賣雙方在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的陪同下前往簽約服務(wù)中心，這里將提供房屋買(mǎi)賣合同簽署、簽約風(fēng)控管理、金融服務(wù)、交易計(jì)劃定制與后期一站式辦理等核心服務(wù)。相比傳統(tǒng)門(mén)店簽約，這種集中簽約和交易流程線上化的新服務(wù)模式，可以消除門(mén)店簽約弊端，并保障交易單的每一個(gè)環(huán)節(jié)順利進(jìn)行，讓交易變得更簡(jiǎn)單。集中簽約模式在本質(zhì)上對(duì)房產(chǎn)交易鏈條流程進(jìn)行了重構(gòu)，打造了全新的服務(wù)體驗(yàn)場(chǎng)景，極具創(chuàng)造性地為房產(chǎn)中介行業(yè)提效提供新的解決方案。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗
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