今天，仲量聯(lián)行發(fā)布2021年第二季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，辦公樓市場(chǎng)迎來近20萬平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)近三年來新高。“新增供應(yīng)的增多，市場(chǎng)去化壓力再次加大，整體租金持續(xù)下探。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，零售地產(chǎn)方面，租金降幅明顯收窄，市場(chǎng)信心有所提升，在供應(yīng)放緩與需求復(fù)蘇背景下，租金有望迎來觸底反彈。
小面積租戶表現(xiàn)活躍
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度，青島辦公樓市場(chǎng)迎來近20萬平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)近三年來新高。同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為5.9萬平方米，繼續(xù)保持回暖趨勢(shì)。據(jù)介紹，目前多數(shù)企業(yè)的選址交易周期仍然較長(zhǎng)，新增的租賃問詢量相較于往年二季度略顯平淡。在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)增長(zhǎng)以及政府的引導(dǎo)培育下，新媒體行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展，以其為代表的TMT（科技媒體通訊）行業(yè)在二季度租賃交易量占比約為23%。同時(shí)，傳統(tǒng)金融類企業(yè)新設(shè)及升級(jí)辦公空間的需求值得關(guān)注。此外，廣發(fā)銀行青島分行于新交付的國(guó)信金融中心正式入駐營(yíng)業(yè)，租賃面積超過1萬平方米。值得注意的是，二季度市場(chǎng)大部分的需求來自于小面積需求型租戶（租賃面積小于500平方米），占比58%且持續(xù)活躍，推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)定復(fù)蘇。
另外，城市地標(biāo)項(xiàng)目海天中心于二季度交付運(yùn)營(yíng)。位于香港中路沿線的海天中心以369米的高度再次刷新青島城市天際線，并為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來10.7萬平方米的新增供應(yīng)。隨之而來的加劇的市場(chǎng)去化壓力，導(dǎo)致空置率上升8.3個(gè)百分點(diǎn)至44.0%。乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)連續(xù)第二個(gè)季度迎來新增供應(yīng)，位于金家?guī)X金融區(qū)的國(guó)信金融中心（8.9萬平方米）已交付使用。據(jù)悉，目前全市整體辦公樓市場(chǎng)存量升至518萬平方米，整體空置率上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至31.5%。
租金持續(xù)承壓，多數(shù)業(yè)主采取以價(jià)換量的保守租賃策略。報(bào)告顯示，二季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為84元/平方米/月，甲級(jí)辦公樓平均有效租金為120元/平方米/月。排除新入市項(xiàng)目影響，整體市場(chǎng)及甲級(jí)市場(chǎng)租金分別環(huán)比下降0.4%和1.1%。在外部環(huán)境仍存在不確定性因素的情況下，面對(duì)進(jìn)一步加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)業(yè)主選擇繼續(xù)采取以價(jià)換量的保守租賃策略。
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)或?qū)⒚媾R較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，分化表現(xiàn)加劇。據(jù)介紹，隨著短期供應(yīng)高峰結(jié)束，核心商務(wù)區(qū)的未來供應(yīng)將逐漸減小，市場(chǎng)將以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主，整體市場(chǎng)租金仍將走低。特別是在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，通過短期的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來提升市場(chǎng)份額或?qū)⒉豢杀苊猓瑫r(shí)，多數(shù)業(yè)主正在通過產(chǎn)品升級(jí)與人性化服務(wù)的提升來推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段。
零售地產(chǎn)呈復(fù)蘇趨勢(shì)
餐飲、時(shí)尚、娛樂類品牌，正成為市場(chǎng)需求的驅(qū)動(dòng)核心力量。據(jù)介紹，今年二季度全市零售地產(chǎn)市場(chǎng)凈吸納量為1.5萬平方米，繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，餐飲、時(shí)尚、娛樂等業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。隨著疫情影響逐漸消退，高端餐飲消費(fèi)需求逐漸釋放，其需求占比較去年同期大幅提高。而疫情對(duì)單體小型餐飲企業(yè)的沖擊更加速了連鎖化餐飲品牌的擴(kuò)張進(jìn)程，二季度以半天妖為代表的休閑餐飲在青島連開三家新店。此外，多業(yè)態(tài)融合的新興娛樂、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、新能源汽車展廳等業(yè)態(tài)同樣受到追捧。
報(bào)告顯示，近期無新增零售地產(chǎn)供應(yīng)入市。截至2021年二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量為432萬平方米，市場(chǎng)層面以去化及調(diào)整現(xiàn)有項(xiàng)目為主。未來，新增供應(yīng)將主要集中于非核心商圈的社區(qū)型商業(yè)。租金降幅明顯收窄，市場(chǎng)信心有所提升。租金方面，二季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為232元/平方米/月，環(huán)比小幅下降0.1%，同比下降2.0%，租金降幅已明顯收窄。市場(chǎng)需求的復(fù)蘇趨勢(shì)正在持續(xù)增強(qiáng)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)前景的信心，提升其議價(jià)能力。
供應(yīng)放緩與需求復(fù)蘇背景下，租金或?qū)⒂瓉碛|底反彈。張瑩表示，青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)的規(guī)模和增速將持續(xù)處于低位，為核心商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心提供了調(diào)整及提升的緩沖空間。隨著市場(chǎng)需求全面復(fù)蘇，入駐率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望于年底實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)，從而引領(lǐng)整體市場(chǎng)租金觸底反彈。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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