日前，卓易數據發布半年報顯示，2021年1-6月青島商品房市場累計成交金額約1279.73億元，同比上漲約45.5%；累計成交面積約848.74萬平方米，同比上漲39.5%；累計成交套數73526套，同比上漲40.5%。回顧2021年上半年，青島樓市持續回溫，各家房企都迎來了小陽春，成交區域最多的區域主要集中在西海岸新區、城陽區、即墨區和膠州市等近郊區域。政策層面，調控持續“加碼”，從中央多次提及“房住不炒”，到加強對房地產行業的金融監管，再到土地出讓“兩集中”……眾多信號都表明，下半年青島房地產市場仍將以“穩”為主。
熱銷板塊構建新“鐵三角”
據了解，農歷年后青島市場情緒明顯增高，三、四月份成交量達到小高峰；五月第一批次土地“新地王”誕生后刺激了一波，6月成交14821套，為上半年的巔峰，特別是主城區多個項目加快進場去化不錯，同時主城項目的入市也拉高了價格，成交價從三月開始持續攀升。在此過程中，即墨四月以來，替代膠州與西海岸、城陽形成新的“鐵三角”。
統計數據顯示，西海岸成交21324套，占全市約29%，其中原膠南的成交占全市約19.3%。據了解，西海岸的融創影都學府、海岸萬科城、融創維多利亞灣、融創中心和靈山灣壹號為區域銷售的前五名，其中融創影都學府銷售額突破26.6億。與此同時，西海岸銷售前十名中，融創占據4個席位，以絕對實力挑起西海岸的銷售大梁。
城陽區（含高新區）成交13853套，成交榜首的是金茂中歐國際城，網簽898套，網簽金額14.15億，金茂中歐國際城網簽多年“霸占”高新區第一大盤；亞軍的和達智慧生態城賣出12.8億，但網簽套數第一，網簽1215套；卓越青嵐郡賣出9.45億位列第三。即墨成交11142套，旭輝銀盛泰星河城、世茂璀璨傾城、榮盛錦繡學府均超過6個億。
據了解，青島商品房全市的去化周期為24個月，存量16.53萬套，同比上漲6%，前期供應量大，現以消耗前期庫存為主。其中，市南區去化周期最高達84個月。究其原因，主要是因為市南房地產市場目前已經成熟趨近飽和，項目少銷售自然少，再加房價高“豪宅”網簽慢的特性，還有部分老項目的“滯重”，導致了去化周期長；市北區去化周期為27月，也有與市南同樣的原因；高新區和膠州的去化周期都超過了28個月。不過如果只盤點住宅去化周期的話，高新區去化周期只有8個月，為全市最短。
銷售龍虎榜本土房企占一半
數據顯示，2021年1至6月銷售金額top10的開發商，合計總銷售金額約467.1億，占青島整個市場36.5%，銷售面積TOP10的累計銷售面積298.1萬平方米。其中融創超93億元，海信突破67億元，中國金茂也突破52億元，TOP9業績均突破30億元元。值得注意的是，TOP10中有5家本土房企，分別為海信、和達、山東旭輝銀盛泰、君一控股（原海爾產城創）和青特。
其中，融創中國奪得銷售金額和面積“雙料王”，2021年1至6月銷售額簽約93億，簽約面積58.4萬平方米。海信地產位列樓市銷售榜第二，簽約總金額67.8億，領銜本土房企。海信的主力項目是海信君瀾，半年銷售16.51億元，另外，海信九賢府、湖島世家、東山府、依云小鎮，靈山灣銷售也不錯。中國金茂半年成交總金額52.6億，僅6月份銷售近18個億，其中，大云谷·嶗山金茂府29.54億，超過總金額的57.4%。據了解，二期組團大云谷·嶗山金茂府|悅府6月開盤，當天賣出300多套，銷售額接近15億元。此外，和達集團憑借33.9萬平方米成為網簽面積第二，山東旭輝銀盛泰和龍湖集團以超過30萬平方米的銷售面積進入面積榜TOP5。
在權益銷售額中，融創中國依舊位列第一，權益銷售額81.94億。其中嶗山融創壹號院銷售額11億，將與君一控股分別按照權益拆分，占融創被拆分業績的一半。海信地產權益銷售額65.25億，海信合作開發項目少，在少量的合作項目中權益比重高。權益銷售額中，和達集團進入前三，權益銷售額44.48億，和達的10余個在售項目中只有和達萃園1個項目采取與平臺公司合作的形式，其他均為單獨開發。君一控股（原海爾產城創）權益銷售額42.59億，比日常榜單口徑有所差異，主要因為君一在大云谷·嶗山金茂府和融創嶗山壹號院2個項目中占股，而這兩個項目均位列全市銷售TOP10，尤其大云谷·嶗山金茂府銷售接近30億。保利發展、萬科和龍湖集團由于合作開發項目多，權益排名下降。
住宅市場中，2021年1-6月青島TOP10項目累計銷售合計約165.21億元。其中，大云谷·嶗山金茂府簽約29.54億成為上半年的第一；融創影都學府簽約26.60億，位居榜單第二；山東頭改造項目銀豐玖璽城憑借222套的網簽實現24.7億元，銷售額位列第三，單套平均總價超過1100萬元。商辦市場中，1-6月TOP10簽約32億，其中簽約前三甲為裕龍檀頂山，凱琻中心和齊魯石化總部及研發中心。
土拍“兩集中”供求量跌價漲
半年報數據顯示，2021年土地市場上半年，整體市場供大于求，供應、成交建面均有所下降， 成交樓面價較去年同期有所上漲。其中，2021年上半年青島全市土地供應937萬平方米，同比下降45%；成交土地760萬平方米，同比下降48%；成交土地平均樓面地價3157元/平方米，同比上漲9%。
從青島月度成交來看，受土地出讓“兩集中”政策影響，上半年4月、6月份供地量較大，2021年月均供地建面156萬平方米，月均成交建面127萬平方米。據統計，商品住宅、商服用地、產權型人才公寓供地建面均有所減少。其中，商品住宅供應540萬平方米，占比62%，同比去年同期減少51%；商服用地供應266萬平方米，占比31%，同比去年同期減少34%；產權型人才公寓供應59萬平方米，占比7%，同比去年同期減少21%。土地成交方面，上半年商品住宅、商服用地成交建面有所減少，產權型人才公寓成交建面增加。其中，商品住宅成交483萬，占比68%，同比去年同期減少48%；商服用地成交159萬平方米，占比22%，同比去年同期減少59%；產權型人才公寓成交66萬平方米，占比9%，同比去年同期增加39%。
縱觀2021年上半年，土地拍賣市場出現了最高成交溢價率地塊——市北區開平路45號地塊，溢價率高達 64.89%。據了解，該地塊拍賣時吸引了萬科、保利、龍湖、華潤、中海、綠城、中巍、碧桂園、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭輝銀盛泰、青特、平安17家房企叫價，在經歷164輪叫價后，直接觸發17000元/平方米熔斷價，最后綠城獲得該地塊，成交單價僅次于深藍中心的17800元/平方米，成為迄今為止青島土拍成交價第二高。
整體來看，2021年上半年供應商住地167宗，成交139宗，總建面751萬平方米，成交總價236億；青島實施“兩集中”供應，青島第一批次土地中供應63宗，成交61宗，成交總建面335萬平方米（含劃撥），共有25家房企有斬獲，本土房企獨立拿地12家，涉本地企業7家。對此，卓易數據首席分析師王玟琳表示，“當下，即使是頭部房企，在青島拿地難度依舊不小，部分開發商下沉到三四線城市的意愿和行動明確顯。”王玟琳補充到，5月成交的第一批次土地下半年陸續上市，會出現大量新增供應，屆時市場會繼續分化，主城區及熱點板塊較為樂觀，而部分偏遠市場存在較大壓力。另外，目前城陽共有產權勢頭減弱，逐漸回歸市場化，開發商開始進入實際能力的比拼階段。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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