100年來，中國社會滄桑巨變，人民生活日益美好。住房問題始終是重要的民生問題，直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。建黨以來，特別是改革開放之后，黨中央、國務(wù)院高度重視居民住房工作，中國住房制度經(jīng)歷幾次重大轉(zhuǎn)變，改革取得顯著成效。青島緊跟時代發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場從無到有、從規(guī)模到質(zhì)量實現(xiàn)新的突破，在助推經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展，提升城市人居環(huán)境品質(zhì)等方面做出了重要貢獻(xiàn)。
一、回顧百年歷程
從石庫門到天安門，從興業(yè)路到復(fù)興路，從站起來、富起來到強(qiáng)起來……中國共產(chǎn)黨與時代同步伐、與人民共命運(yùn)，跨過一道又一道溝坎，取得一個又一個輝煌勝利。在黨中央的領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的拉動作用，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長點，逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關(guān)的行業(yè)達(dá)60多個，關(guān)聯(lián)行業(yè)100多個。一百多年來青島的房地產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化、中國文化與西方文化相互碰撞，互交融中蓬勃發(fā)展，主要經(jīng)歷了七個發(fā)展階段。
（一）第一階段：從1891年到1897年
青島建置初期，除散落的農(nóng)、漁村民宅外，有從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)的店鋪、作坊、貨棧71處，有天后宮、于姑庵、海云庵等宗教寺廟建筑及總兵府（俗稱老衙門）、駐軍營房、電報房等軍事設(shè)施。當(dāng)時，民間的房地產(chǎn)交易活動較少，一般沿襲舊習(xí)，采取契約的方式進(jìn)行。
（二）第二階段：從1898年到1948年
解放前，青島被德、日侵占，進(jìn)行殖民統(tǒng)治，長達(dá)半個世紀(jì)帝國主義和官僚資本主義的剝削壓迫，使得青島的發(fā)展停滯不前，人民生活在水深火熱之中。
德國侵占時期，德國膠澳當(dāng)局禁止民間房地產(chǎn)自由交易，根據(jù)市區(qū)規(guī)劃建設(shè)需要，將建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地以競標(biāo)方式出售，以加快市區(qū)建設(shè)步伐。
日本第一次侵占時期，日僑大量涌入青島，這期間民間建筑發(fā)展較快，全市共增建房屋968處，總建筑面積達(dá)362272平方米，以日本人所建店鋪、工場居多。
北洋政府統(tǒng)治時期。1923-1928年，新建房屋728處。其中，中國人建517處，建筑面積147767平方米，以住宅、小商店居多，主要集中在臺西區(qū)和觀海山一帶。
南京國民政府第一次統(tǒng)治時期，青島市人口迅速增加，市區(qū)房屋建筑增長較快。1930年12月，頒布《青島市市有房產(chǎn)出租規(guī)則》，對市有房產(chǎn)的租賃管理、租金確定、收繳辦法、房屋修繕等作了規(guī)定。
日本第二次侵占時期，1938-1941年底，全市新建房屋534處，建筑面積182350平方米。1940年11月成立東亞株式會社，掌管土地廢筑之售賣、放款、租房及建筑包工，壟斷土地房產(chǎn)的處置交易。
（三）第三階段：1949年到1977年
建國后，青島市為改善市民的居住條件，在住宅建設(shè)上保持了一定量的投入，但由于財力和物力的限制，到改革開放前的1978年，城市居民住房緊張狀況未得到太大改善，人均居住面積只有3.88平方米，解放前遺留的棚戶區(qū)比比皆是。1950年6月，青島市房地產(chǎn)管理局成立，對全市房地產(chǎn)實施行政管理。1951年3月，青島市人民政府頒布《青島市代管房地產(chǎn)暫行辦法》，對代管房地產(chǎn)的范圍進(jìn)一步予以明確，并對代管房的管理作了規(guī)范。至1957年，全市代管房地產(chǎn)達(dá)544處，建筑面積236000平方米。建國之初，政府和國有企業(yè)一直是住房投資、建設(shè)、分配和維護(hù)的主體，通過公有住房實物福利分配的方式滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人口的不斷增加，公房福利分配的弊端不斷顯現(xiàn)，在此背景下，以國家層面為主導(dǎo)逐步開始了住房市場化改革的探索。
（四）第四階段：1978年到1998年
中共十一屆三中全會以后，住房制度開始改革，由福利分房向市場化轉(zhuǎn)化，隨著改革開放的深入進(jìn)行，青島市的房地產(chǎn)業(yè)有了長足發(fā)展。城市房屋建設(shè)采取舊城改造與新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的辦法，在舊城改造中堅持以改造棚戶區(qū)為主，加快了建設(shè)步伐，居民的住房水平不斷提高。1988年，國家印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標(biāo)志著住房制度進(jìn)入全面試點階段。1994年，國務(wù)院發(fā)布《院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出按照國家、企業(yè)和個人合理負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行住房體制改革，將公房實物分配改為貨幣工資分配，建立面對中低收入的保障性住房和面對高收入家庭的商品房，建立住房公積金制度。至此，我國住房制度開始全面市場化的改革。
二十世紀(jì)80年代初，青島市人民政府出臺了《關(guān)于居民住宅建設(shè)的幾點意見》，首次確立了住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念。1985年12月，成立青島市商品房開發(fā)經(jīng)營公司；1986年4月18日，成立青島市房地產(chǎn)經(jīng)營公司，均直屬青島市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)。1988年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)受國家實行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策的影響啟動，并隨著改革開放步伐的加快迅速發(fā)展起來。自此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)從無到有、由小到大，蓬勃發(fā)展起來。再到1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止實物分配，意味著住房全面市場化開啟，我國進(jìn)入商品房時代。1993年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)109家，完成投資19.7億元；1998年，完成投資43.8億元，其中住宅投資25.5億元，作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，為青島的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。1998年末青島市城市人均居住面積達(dá)到9.06平方米，比1978年增加5.18平方米。
（五）第五階段：1999年-2010年
1999-2005年青島房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，市民居住水平明顯提高。深入推進(jìn)住房制度改革，實現(xiàn)了住房由實物分配向貨幣化分配、由產(chǎn)品向商品、由計劃向市場的重大歷史轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。基本建立了以普通商品住房為主體的多層次住房供應(yīng)體系，以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點的住房保障體系，較好地滿足了不同層次的住房需求。特別是“十五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資710.5億元，是“九五”時期的2.7倍，其中住宅建設(shè)完成投資526.3億元；累計竣工商品房面積3067.2萬平方米，年均增長11.2%，其中住宅竣工面積2483.8萬平方米，是“九五”期間的1.9倍；城市人均現(xiàn)住房建筑面積22.96平方米。
從2006年開始，國家連續(xù)出臺一系列緊縮樓市政策，青島市上下深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)投資開始回歸到理性增長階段。2006年全年房地產(chǎn)投資增速由2005年的34.9%回落到19.9%。同時，商品房建設(shè)和銷售開始協(xié)調(diào)發(fā)展，并出現(xiàn)銷售面積較竣工面積增多現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，“十一五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2033.2億元，年均增長21.9%，其中住宅建設(shè)完成投資1481.8億元；累計竣工商品房面積3801萬平方米，其中住宅竣工面積2970萬平方米。隨著政府調(diào)控監(jiān)管不斷加強(qiáng)，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
（六）第六階段：2011年-2015年
“十二五”時期，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷，增幅持續(xù)回落。自2011年開始，受房地產(chǎn)限購政策的影響，加之國家對房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，青島市房屋新開工面積低速微增，待售面積增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)投資步入持續(xù)下滑的調(diào)整階段。雖然2014年底國家放開限購政策，但受開發(fā)資金趨緊、待售量居高不下和企業(yè)投資預(yù)期不強(qiáng)等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終處于下行通道，對全市投資發(fā)展尤其是服務(wù)業(yè)投資形成下拉效應(yīng)。“十二五”期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5001.4億元，年均增長13.3%，其中住宅建設(shè)完成投資3320.5億元；累計竣工商品房面積5735萬平方米，其中住宅竣工面積4133.2萬平方米。
（七）第七階段：2016至今
“十三五”時期，我國房地產(chǎn)市場行業(yè)進(jìn)入調(diào)控頻繁，改革深入的階段。2016年初，針對房地產(chǎn)銷售市場相對低迷、庫存積壓較多的情況，地方和全國兩會定調(diào)2016為房地產(chǎn)市場的“去庫存”之年。此后，青島市根據(jù)實際情況，出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場銷售的政策，取得了顯著效果。2017年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，青島市也按照“分類調(diào)控,因城施策”的原則，從2017年3月開始，以“平穩(wěn)運(yùn)行、健康發(fā)展”為落腳點，出臺了一系列有針對性的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，目的于保護(hù)和支持剛性及改善性住房需求，抑制投資投機(jī)性購房需求，引導(dǎo)和促進(jìn)市場回歸理性。2018年至2019年，青島市房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊。2020年受疫情影響，房地產(chǎn)市場面臨較大挑戰(zhàn)。青島市在堅持“房住不炒”的政策力度不放松的前提下，全面落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制和市場調(diào)控政策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，成效顯著。總體來說，“十三五”時期我市房地產(chǎn)開發(fā)市場政策變化較大，但房地產(chǎn)開發(fā)市場整體向好，保持了健康發(fā)展態(tài)勢。“十三五”期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量8033.7億元，比“十二五”時期凈增3032.3億元左右，年均增長12.8%。
二、盤點累累碩果
（一）房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長
住房制度改革以來，隨著住房保障制度、公積金制度改革及商業(yè)貸款等配套政策的快速完善，青島市房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入較快擴(kuò)張階段。1993年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)項目219個，完成投資19.7億元，其中住宅投資11.4億元。2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目1523個，較1993年增長7倍，年均增長7.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資2045.1億元，較1993年增長103.8倍，年均增長18.8。其中：住宅投資1479.2億元，較1993年增長129.8倍，年均增長19.7%。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重不斷上升
住房制度改革以來，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重保持也逐年上升。1991年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為9.7%，到2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重增長至31.5%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，能帶動新開工面積整體呈增加趨勢，同時有利于增加房地產(chǎn)市場的供給量。
3.商品房有效供給不斷增多
住房制度改革以來，青島市商品房施工規(guī)模整體快速上漲。1993年，全市商品房施工面積401萬平方米，到2020年，全市商品房施工面積12528.4平米，平均每年凈增約449.2萬平方米，年均增長13.6%。其中：住宅施工面積8241.7萬平米。住房制度改革以來，雖然個別年份竣工規(guī)模有所收縮，但商品房竣工面積總體呈波動上升趨勢。1993年，全市商品房竣工面積167萬平方米，2020年，全市商品房竣工面積1153.9萬平方米，較1993年增長6.9倍，年均增長7.4%。其中：住宅竣工面積782.7萬平米。
4.商品房銷售市場呈波動上升趨勢
住房制度改革以來，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和國家宏觀調(diào)控政策的影響，青島市商品房銷售市場雖出現(xiàn)階段性波動，但總體仍呈現(xiàn)上升趨勢。統(tǒng)計資料顯示，1995年，全市商品房銷售面積102.6萬平方米，到2020年，全市商品房銷售面積1653.6萬平米，平均每年凈增約57.4萬平方米，較1995年增長16.1倍，年均增長11.8%。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)市場的繁榮發(fā)展提供更多的就業(yè)崗位
房地產(chǎn)開發(fā)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，帶動許多相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，拓展了社會就業(yè)的空間。住房制度改革以來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，直接或間接增加了大量的施工企業(yè)從業(yè)人員參與建設(shè)，“十三五”時期，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)也從2015年末的2.7萬人增加到2019年末的3.3萬人，年均增長5.6%。
（三）為改善居民住房條件做出貢獻(xiàn)
住房制度改革以來，青島市委市政府以健全保障體系、增加住房供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格為重點，加大中低價位、中小套型住房建設(shè)力度，積極推進(jìn)舊城區(qū)和城中村改造，房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件和提升生活品質(zhì)做出積極貢獻(xiàn)。從2003年開始，青島市積極規(guī)劃建立多層次住房供應(yīng)體系，對有效抑制持續(xù)攀高的房價和緩解中低收入家庭買不起房的矛盾起到積極的作用。從住宅使用面積看，青島市城區(qū)人均居住使用面積由1992年的10.4平方米提高到2019年的31.9平方米，全市城市居民人均住房建筑面積達(dá)到30平方米以上的全面建設(shè)小康社會的居住水平目標(biāo)。同時，伴隨膠州灣隧道、膠州灣跨海大橋、高鐵、地鐵等陸續(xù)開通，城市通勤效率大幅提升，居民的居住舒適度極大提高。
（四）城市發(fā)展推動重點居住板塊崛起
一是藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)重點板塊建設(shè)加快推進(jìn)。2011年，國務(wù)院正式批復(fù)《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，這是我國第一個以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。青島作為山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)龍頭城市，近年來一直推行藍(lán)色跨越戰(zhàn)略，明確提出要在沿海一帶規(guī)劃建設(shè)藍(lán)色硅谷核心區(qū)、西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)“一谷兩區(qū)”三大板塊。目前，藍(lán)色硅谷核心區(qū)專家公寓、孵化器、硅谷大廈等房地產(chǎn)項目已然形成規(guī)模，西海岸新區(qū)和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也不斷加快。
二是世園會片區(qū)有效推動青島房地產(chǎn)市場發(fā)展。2014青島世界園藝博覽會是繼2008年奧運(yùn)會帆船賽后，青島市承辦的又一次高規(guī)格國際盛會。世園會片區(qū)涵蓋李滄、嶗山、城陽三區(qū)總面積約194平方公里的世園生態(tài)新區(qū)，體現(xiàn)“投入在園內(nèi)，效益在園外”的輻射帶動效應(yīng)，成為青島房地產(chǎn)市場投資熱點區(qū)域。目前世園會周邊樓盤如萬科生態(tài)城、綠城理想之城、中海國際社區(qū)、萬達(dá)廣場等社區(qū)趨于成熟，有效帶動周邊片區(qū)市場熱度。
三是上合示范區(qū)成為青島房地產(chǎn)市場發(fā)展新名片。2018年6月10日，習(xí)近平總書記在上海合作組織第十八次元首理事會上宣布中國政府支持在青島建設(shè)中國-上海合作組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)。上合示范區(qū)東接日韓面向亞太地區(qū)，西接上合組織國家，南連東盟，北接蒙、俄，區(qū)位優(yōu)勢明顯，旨在打造“一帶一路”國際合作新平臺。通過新建成的青島海灣大橋上合連接線，到青島主城區(qū)車程僅半小時，海陸空鐵多式聯(lián)運(yùn)高效銜接。2018年，舉世矚目的上海合作組織青島峰會舉行后，上合示范區(qū)就以“滿目青翠、綠織滿城、繁花似錦、百里飄香”為目標(biāo)，力求打造體現(xiàn)上合精神的“世界級花園之城”，使得上合示范區(qū)成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域，目前上合示范區(qū)在建的項目中比較成熟的有榮盛錦繡外灘、樾府、花樣年碧云天、海韻名邦、奧林春天等樓盤。
（五）新舊動能轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展
多年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)主要側(cè)重在住宅市場。2015年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對新的發(fā)展機(jī)遇，將實施新舊動能轉(zhuǎn)換與房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢相結(jié)合，更加重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝，找準(zhǔn)企業(yè)的市場定位，調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，主動適應(yīng)新常態(tài)、踐行新理念、培育新動能，拓寬與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的渠道，加快向新能源地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、健康地產(chǎn)等新模式轉(zhuǎn)型發(fā)展，積極開發(fā)工業(yè)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化、體育、旅游、物流、商務(wù)以及城市綜合體等跨界地產(chǎn),在服務(wù)新型城鎮(zhèn)化和民生改善中挖掘更大的發(fā)展空間，培育新的開發(fā)增長點，擴(kuò)大有效消費(fèi)，緩解市場供需矛盾，減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。
（六）繼續(xù)深化改革，租購并舉走在前列
黨的十九大報告提出“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”2018年5月，青島市政府按照國務(wù)院和省政府要求，出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，明確要加大住房租賃市場培育力度，增加租賃住房房源供應(yīng)，標(biāo)志著我市深化住房制度改革工作全面鋪開。2019年初，青島市入選自然資源部和住建部利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，將在城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開展第一批試點，建設(shè)戶型以90平方米以下為主，最長租賃期限不得超過20年的租賃住房。2019年末，青島市“1+N”模式的住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺上線運(yùn)行，有效提升了租賃市場信息化服務(wù)監(jiān)管水平。我市住房租賃市場建設(shè)持續(xù)推進(jìn)。
三、展望美好未來
房地產(chǎn)在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費(fèi)、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。當(dāng)前，中央政府推出了一系列調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的重大舉措，穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展仍是“十四五”時期經(jīng)濟(jì)發(fā)展需側(cè)重的方面。百年恰是風(fēng)華正茂，邁向新征程的青島更要緊跟黨中央的步伐，加快培育和發(fā)展住房租賃市場、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、繼續(xù)探索共有產(chǎn)權(quán)政策、有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆樱瑢崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)健康、供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)服務(wù)提升，推動房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展與城市發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加協(xié)調(diào)。到2035年，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展與青島市基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化目標(biāo)相適應(yīng)，與青島市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市地位相匹配，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的更高質(zhì)量發(fā)展。（特約撰稿：梁莉 青島市統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處）
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