有分析人士表示,2014年庫存消化較慢,而買地成本愈發高漲,今年京滬兩城房價普遍高端化,提高了部分產品的存貨值
截至8月27日,滬深兩市已經有89家上市房企公布2015年中報。《證券日報》記者根據同花順統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,89家上市房企存貨總計逾1.8萬億元,而去年同期這89家房企的存貨總計為1.58萬億元,攀升了近3000億元,同比漲幅為14%。
對此,有分析人士認為,上半年,部分一、二線城市去庫存情況較好,但多數三、四線城市的天量庫存仍難以消化。
有市場分析人士向《證券日報》記者表示,雖然新增項目土地成本較高,高端樓盤銷售周期較長,促使一些企業存貨周轉速度減慢,貨值有小幅增加,但整體來看,去存貨能力略微提高。
存貨小幅攀升
《證券日報》記者根據同花順提供的數據發現,在上述89家上市房企中,8家房企存貨總量超過500億元,其中,萬科A、保利地產和招商地產3家上市公司存貨都超過了1000億元。
值得一提的是,綠地控股是A股新成員,但并未在上述統計表中,因為據其中報顯示,截至2015年上半年,公司存貨總計為3435.96億元,初期存貨則為3359.79億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍向《證券日報》記者表示,房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標,所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。
不過,嚴躍進認為,從占比來看,住房庫存規模是其中較大的一項。目前89家房企存貨規模同比上漲,這與此前拿地規模大、去庫存速度慢的預期是有關系的。
而從庫存背后的資金成本來看,這會使得部分房企在目前市場復蘇時,依然需要積極去庫存,而沒有太多精力去拿地和投資。當然,在此類房企中,部分房企去庫存的效果相對好,所以在今年9月份開始,預計拿地規模會增大,節奏也會加快。
“原來的存貨價格都上漲了”。一位業內人士向本報記者直言,上漲的這部分存貨貨值非常高。此外,土地市場成交金額也在節節攀升。
事實上,相對于存貨增加,存貨周轉天數減少,去庫存能力強的大型房企,在部分難以消化庫存的二線城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盤能力稍顯不足,無法抓住市場窗口期,靈活推盤,項目去化速度較慢。
此外,近年來,由于城鎮化建設的快速推進,不少城市展開“造城”運動,與之相對的是,當地人口卻大量外出務工。更重要的是,一、二線城市聚集了過多的資源,需求集中,而供給和存量都短缺,所以在本輪房地產回暖的趨勢下,一、二線城市恢復較快,但三、四線城市房地產市場卻面臨高庫存壓力,去化能力較弱。
《證券日報》記者從四川省政府相關房管局人士處獲悉,為了吸引本地人回鄉置業和全國人到樂山、攀枝花等城市購房,加快去庫存,四川省首次攜多地樓盤來參加北京秋季房展會。
變革營銷方式去存貨
值得注意的是,庫存難以快速消化的背后,一方面加重了房企資金鏈的壓力,另一發面也侵蝕了開發商的利潤空間。
有業內人士向記者表示,房地產,作為一個價值千萬億美元的行業,過去15年一直在固定模式下爆發式增長。2014年開始,進入了總體供大于求的調整期。對于地產行業來說,過去的主要痛點是房企拿地建設的資源和資金,而現在則是銷售去化、存量運營盤活、提升客戶體驗等新痛點。
對此,在諾亞財富2015房地產金融高峰論壇上,諾亞財富集團董事局主席兼CEO汪靜波表示:“隨著房地產市場從過去的黃金十年進入未來的白銀時代,競爭會更加激烈,未來盈利點將主要依靠持有、運營核心資產獲得長期回報。”
鑒于此,不少房企正在加速轉型,不管是萬達轉型輕資產,未來大幅縮減新增土地的拿地投資,還是部分房企與一些金融機構合作,推出“房地產+金融+互聯網”的產品,用“買房+收益”的方式創新營銷方式,減少銷售壓力和成本,都是房地產行業供大于求之下做出的變革。
事實上,相對于相對飽和的住宅和傳統商業地產項目,歌斐資產創始合伙人總裁殷哲接受《證券日報》記者采訪時表示,“我們感興趣的是新型的房地產項目,比如房多多、優客工場以及小米公寓等,因為這些項目不一定是重資產運營,未來運營性資產的回報能力要大于靠拿地開發屬性產生收益的項目”。
而這些資產管理機構更看重的新型房地產項目,正是由于房地產市場存貨大增,導致市場供大于求而衍生出的新業態,也是一些房企力爭改變利潤走低的局面,試圖從創新營銷方式、嫁接互聯網或者實現輕資產轉型發展的方向。（記者 王麗新）
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