閑置了四年之久的麒麟皇冠大酒店，即將變身成金融總部綜合體；遼陽西路百安居地塊擬由商業變商住，增建人才公寓。據了解，青島市自2020年開啟城市更新專項規劃以來，推動盤活了多個停滯項目，促進土地“存量”轉化為經濟“增量”。當下，有機更新已成為青島城市治理走向精細化的必由之路。
“麒麟皇冠”升級金融綜合體
1月20日，記者來到位于嶗山區香港東路197號的麒麟皇冠大酒店，該酒店門前的廣場已成為一處收費停車場，酒店各處大門緊鎖，透過布滿灰塵的玻璃，依稀可以看到酒店大堂內部曾經的輝煌。玻璃門里貼了一張告示“因酒店升級改造，正門暫時封閉”，落款時間為2017年12月29日。酒店側面有一排三層建筑，已殘破不堪，與周邊鱗次櫛比的高樓大廈形成鮮明對比。
據了解，麒麟皇冠大酒店2000年8月26日正式開業，酒店總建筑面積7萬平方米，主樓高146米，36層，是一家五星級旅游涉外飯店，于2017年停業。記者從青島市自然資源和規劃局了解到，麒麟皇冠大酒店地塊位于香港東路、秦嶺路、深圳路、巖嶺路圍合地塊，地塊面積約2.08公頃。根據2018年11月21日青島市政府批復的《青島市嶗山區金家嶺片區控制性詳細規劃》，該圍合區域規劃用地性質為商業商務混合用地，建設規模為地上建筑面積20萬平方米。按照控規，麒麟皇冠大酒店和裙房將保留，地塊上其他建筑將拆除，新建商務寫字樓和商業網點。由于該項目位于青島市金家嶺金融聚集區核心區內，因此將引入新的金融產業項目。
隨后，記者從青島嶗山灣發展集團有限公司獲悉，為加強金家嶺金融聚集區金融、旅游業態載體建設，提升聚集區整體環境和配套水平。根據市、區政府規劃等相關工作安排，麒麟皇冠大酒店所在地塊將建設金融總部綜合體項目。項目內容包括青島區域總部、高星級接待酒店、青島金融服務中心、樹根科技青島IOT中心、相關產業人才服務公寓等。項目預計投資30-50億元，建設集5A級高端寫字樓、超五星級酒店、會議中心、SOHO公寓、休閑購物等功能于一體的地標性綠色生態總部金融綜合體，項目建成后將引進十余家金融機構，成為金家嶺金融聚集區龍頭示范項目，目前項目已完成簽約、注冊，合作洽談正在積極進行當中。
據記者了解，青島市于2020年11月正式啟動了城市更新專項規劃的編制工作。當前，青島正處于由相對粗放式發展向內涵式發展的轉型階段，老城面臨公益設施亟待完善、產業空間不足、活力度缺乏等一系列問題。原先帶有“大拆大建”傾向的改造模式已經不可持續，亟需通過系統性的有機更新，促進存量空間提質增效，有機更新是城市治理走向精細化的必由之路。目前已編制完成《中山路及周邊區域保護與更新規劃》，借助國際郵輪港區建設契機，發揮歷史城區自然人文優勢，將中山路及周邊區域打造成為“活力、時尚、方便、溫馨”的國際化大都市的“文化客廳”，盤活“大港—館陶路—中山路—青島灣（棧橋）”百年城市中軸，全力復興西部老城區。促進工業遺存活化利用，編制完成《膠濟鐵路沿線工業文化遺存保護與利用規劃》《膠州灣東岸樓山后老工業區及流亭機場片區城市更新規劃》，同步依據方案啟動中車四方廠區“城市客廳”一期工程，實施國際郵輪母港區、青鋼老廠區等工業廠區的活化利用，提升青啤、紡織谷等工業遺存項目，讓“工業銹場”變成“生活秀場”。
“百安居”地塊成更新試點
好地段要做好產業，好資源要用于高質量發展。在盤活停滯項目的同時，土地要實現最大化集約利用。日前，青島市自然資源和規劃局發布市北區中央商務區片區SF0502-109地塊控規調整公示，該地塊位于市北區遼陽西路以北、遼源路以南、福州北路以西、大洋花園東側，為城市更新試點項目。記者在現場看到，該地塊緊臨正在建設中的地鐵4號線福州路站，目前現狀為迪卡儂、百安居和東慶童話一站式婚宴中心。根據規劃，該項目擬結合軌道交通4號線福州路站建設，將原有低效商業用地進行土地收儲，實施更新改造，建設現代商業服務業設施及配套人才公寓等。地塊由商業地塊調整為5：5的商住地，占地面積37778.8平方米，總建筑面積219752平方米，地上建筑面積136003.68平方米，其中商業面積42000平方米，人才公寓面積68001.84平方米，辦公面積26001.84平方米。地下商業面積18000平方米，地下車庫面積65748平方米，總停車位1615輛。容積率3.6，建筑密度45%，綠地率25%，建筑高度100米。規劃圖上顯示，該地塊擬配建5棟23-33層的人才公寓和1棟23層辦公樓，保留現在部分商業綜合體，并對商業綜合體頂部實現立體綠化，成為一處供附近居民休閑娛樂的空中花園。
記者從青島市自然資源和規劃局了解到，2020年該局收回南京路1號地塊，重新組織出讓；重新啟動湛山廣場人員掩蔽工程，將建設主題公司，提供500余個地下車位。處置批而未供土地2.49萬畝，處置閑置土地8451畝，將土地“存量”轉化為經濟“增量”。
借鑒先進城市形成青島特色
在深圳，油漆廠、鋁廠的舊廠房華麗轉身，成為新興產業集聚空間；在上海，老舊工業園區轉型為國際文化交流和商務服務中心；在蘇州，古典園林搭起浸入式昆曲戲臺，兩大文化遺產珠聯璧合……在城市更新方面，青島與一線城市相比，目前仍處于探索階段。
中國城市科學規劃設計研究院院長方明曾表示，“新建”以增量建設為主，“更新”則以存量改造為主，過去大量建設、大量消耗、大量排放和過度房地產化的城市開發建設方式已經難以為繼。當前，不少城市的廠礦、機關、學校等閑置房屋及景觀資源有待再度開發利用，一些低效的空間資源也有待進一步提升利用率。像倉庫、舊工廠、城中村、普通平房、老舊小區等，不少處于“黃金”地段，卻未得到高效合理利用。據有關部門統計，我國處于低效利用狀態的城鎮工礦建設用地約占全國城市建成區的11%。
而日前，住房和城鄉建設部也明確，實施城市更新行動，就是要推動城市開發建設方式從粗放型外延式發展轉向集約型內涵式發展，將建設重點從房地產主導的增量建設，逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造。老舊小區改造、生態修復、完善城市空間結構、強化歷史文化保護、新型城市基礎設施建設、增強防洪排澇能力等各項內容都已被列入城市更新的任務清單。
據悉，青島在城市更新方面將充分借鑒上海、深圳、廣州等先進城市經驗，結合青島本市管理體制和現狀需求，形成符合青島市情的城市更新模式，為青島全面建設開放、現代、活力、時尚的國際大都市提供不竭動力。
青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗
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