18日上午，國家統計局發布了全國商品房銷售金額數據，2020年，商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增速比1—11月份提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。然而資本市場中的地產板塊表現卻相對弱勢。銷售業績為何會與股價會出現背離呢？
商品房銷售額超17萬億 地產板塊估值走低
數據顯示：2020年，銷售金額超過1000億元門檻的房企，相比2019年增加有望達到44家。行業排名前三的碧桂園、中國恒大以及萬科的銷售額均超過7000億元。
天弘基金股票投資研究部基金經理 谷琦彬：我們對上市的70多家A股、H股的房地產企業做了統計，它們2020年的銷售額大約是11萬億元左右，比2019年同比增長10%以上。
2020年全年，房地產主題基金平均收益率僅為9.21%，遠遠低于新能源（94.31%）和消費（68.38%）主題基金板塊，僅相當于滬深300指數漲幅（27.21%）的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。業內人士認為：這一方面是由于監管部門收緊房企融資政策，對未來預期產生了影響；另一方面也是行業內企業的財務狀況都不太理想，尤其是杠桿率較高。
國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任 蔡真：整體的銷售是非常好的，但實際上它的財務現狀并不是很好，凈資產回報率、利息保障倍數逐年下降，說明財務杠桿消耗得很高。
新年伊始房企密集發債 海外債占大頭
杠桿率較高影響了房企的利潤率，在融資政策收緊、行業整體降杠桿的背景下，未來，房地產板塊的投資邏輯會發生什么變化呢？
2021年起，房地產貸款集中度管理制度正式實施，房地產融資政策進一步收緊，很多房企把融資重點轉向境外發債。1月1日到10日，房企境內外發行規模約合人民幣550億元，同比增長133%，其中，境外債券發行金額約61.6億美元（約399.1億元人民幣），同比大幅增長481%，占整體發債規模的72.5%，發債大多數是為了償還即將到期的存量債務。
貝殼研究院高級分析師 潘浩：預計2021年房企到期債務規模大概是1.2萬億元人民幣，是2020年的1.36倍。
在這樣的背景下，融資成本成為了影響利潤率的關鍵因素。記者發現：大型房企融資成本較低，一般在3%-5%之間，規模較小的房企融資成本較高，個別企業甚至達到10.75%。業內人士認為：這也體現了行業內個股分化的趨勢，投資時應重點關注融資成本、凈資產回報率等財務指標，對個股進行優選。
長江證券研究所房地產行業分析師 劉義：優秀的龍頭公司不僅是單純的開發商，還有大量的優質的商業地產自持業務，比如物業管理這樣更輕資產的業務。雖然說短期的業績創造可能占比不高，但是它們長期的發展空間以及價值空間，可能不會比開發業務更低。
來源：央視財經
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