目前中國已經是全球最大的房產存量市場，而在潛力無限的市場下，法拍房猶如一匹黑馬闖入公眾視野。數據顯示，在2017年，阿里拍賣網的住宅拍賣房數量為9000套；2018年，2萬套；2019年，50萬套；2020年6月達到116萬套，兩年半的時間，全國法拍房的掛牌數量漲了128倍，預計到2020年12月，將突破200萬套。隨著法拍資產的增加，法拍貸、法拍中介等產品和機構的推廣，法拍市場已經越來越正規，關注法拍房的市民也逐漸增多。業內人士表示，法拍房雖然有價格優勢，但也存在風險，市民在購買法拍房時建議找專業的服務商協助，以規避風險。
多因素升溫法拍房市場
近期，不少市民發現淘寶阿里拍賣“撿漏”可以買到價格巨劃算的法拍房，其中不乏主城區黃金地段的優質房產。
對于今年法拍房的升溫，山東天孚律師事務所不良資產工作室負責人鞏國強表示，首先，今年由于疫情的影響，經濟不景氣，很多企業經營不善倒閉，很多人出現降薪、失業、斷供等情況，導致債務人還款能力出現問題，所以有很大一批不良資產需要進行處置。其次，隨著信息共享的發展，宣傳的多了，越來越多人關注到了法拍房這一領域，開始更加全面的了解法拍房的優勢，從而愿意購買法拍房。同時，法拍房受固有政策的影響，不限購、價格低，這對于很多人來說都是很有吸引力的。
在市場端，法拍貸的施行也為法拍房提供了更多的便利。據了解，今年2月份，青島市中級人民法院、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會青島監管局、青島市自然資源和規劃局、青島市地方金融監督管理局、京東拍賣、青島恩實輔拍有限公司等聯合舉行青島“法拍貸”啟動儀式，在全市范圍司法拍賣中為司法拍賣標的物買受人提供貸款業務。凡是通過人民法院公開拍賣購買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可通過向商業銀行申請個人住房貸款籌集資金參與法院不動產（包括住宅和商用房）司法拍賣。商業銀行提前為競買人進行貸款業務預審批，在競買人成功競得標的物后發放個人購房貸款。法院支持符合條件的服務商開展“法拍貸”相關服務。法拍貸”業務將有效解決潛在競買人融資難題，極大緩解買受人的資金壓力，減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題，大大提高涉訴房產的司法處置效率。
此外，專業法拍機構的完善也是法拍房升溫的因素之一。據財智云創（北京）科技有限公司青島負責人董愛玲介紹，公司旗下的資鴿智庫是專門做不良資產業務的，“法拍之家”是公司專門做法拍的品牌，目前在全國23個省有合作伙伴，可以為有需要的市民提供法拍知識和專業服務，讓法拍房本身的風險更可控。目前在青島購買法拍房的渠道主要包括兩類，一類是在七大網絡司法拍賣平臺直接購買，一類是在像資鴿智庫這樣的法拍服務商的協助下購買。七大網絡司法拍賣平臺包括：阿里拍賣、京東拍賣、人民法院訴訟資產網、上海公拍網、中國拍賣行業協會網、工商銀行融e購以及北京產權交易所等。其中，阿里拍賣和京東拍賣是七大平臺中法拍房源最多的，能占到整個法拍房源總量的95%以上。而人民法院訴訟資產網是最高人民法院的法拍平臺，所有的法拍底層數據都能在上面查到。
價格優勢是受青睞主因
據悉，對于法拍房來說，價格優勢是其受青睞的主要因素之一，10月28日，記者登錄青島法拍網看到，目前全部房源為1328套，有24套房子正在拍賣，起拍價均比市場價要優惠不少，如中海銀海一號7號樓一處房產面積為93.13平方米，市場價280萬元，起拍價僅為161.45萬元。
鞏國強告訴記者，法拍房的價格之所以能夠遠低于市場價，原因是多方面的。首先，根據《網絡司法拍賣若干問題的規定》，司法拍賣的起拍價不得低于評估價或者市場價的70%，流拍后，再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的20%。例如首次起拍價為評估價的70%，流拍后二拍的評估價降價20%，惟一競拍且成功的情況下，競拍人就可以以評估價56%的價格拿到房產。其次，法院為加快執行速度，債權人急欲房屋變現用以償債。申請執行人向法院申請拍賣債務人或者抵押人的房產，目的就在于盡快還清自己的債權，所以較之普通的二手房交易而言，法拍房的處置并不是你來我往的砍價，而是在法律規定的執行程序期限內欲速從購。而且，法拍房上拍到結束就只有1個月或者60天，時間短，很多有意向購房的人并不一定能及時獲取到拍賣和變賣訊息。還有一個很重要的因素是法拍房固有的瑕疵影響，通常市場上的二手房交易，賣房所欲出售的房屋權屬清晰，不太會有瑕疵，但是法拍房進入到執行程序，基本上都是無償債能力的債務人或抵押人被迫將房屋轉賣，房產之上可能存在抵押、租賃、清戶難、水電氣物業費拖欠等問題，所以相比較而言，法拍房更“麻煩”，價格上就會便宜很多。
“撿漏”也要注意風險
“法拍房雖然有價格優勢，但同時也存在風險?！倍瓙哿岣嬖V記者，法拍房主要有以下常見風險，包括：房屋隱形瑕疵、資金問題、稅費問題、騰房過戶問題和戶口問題等，這些風險大多可以通過盡調和選擇有專業知識的法拍服務商來進行識別和規避。
據介紹，網上司法拍賣的房產由于無法體現其他隱蔽或暫時不能顯現的質量問題，因此建議參拍前進行盡調。其次是資金方面，法拍房的購房款需要在一定期限內全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證，如果符合按揭貸款的條件，法拍房可以做按揭貸款，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通過辦理信貸+墊資等方式，全款買房后辦理抵押經營貸款。法拍房的交易稅費、物業水電欠費以及相關費用需要由買受人承擔。只要做好充分的盡調，就可以將稅費等相關情況了解清楚，適當作為成本考慮即可，當然，相比法拍房的價差而言，稅費相對算是比較小的金額。在實際操作中，騰房過戶問題是比較麻煩的，若房屋被出租或被占用，根據規定，如果租約在拍賣前簽訂，則仍然有效。新業主只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益。如果租約在拍賣后簽訂，新業主可以主張合同無效。還有就是戶口問題，戶口上主要有兩個風險，學籍和戶口遷入。很多城市可以強制遷出戶口，還有一些城市即使原房屋有戶口，也不影響落入新的戶口，但是學籍占用問題也需要前期進行全面調查。
某房產中介人員告訴記者，通常法拍房的價格與市場價偏離越大，風險可能就越大，“撿漏”也要注意風險。
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法拍房購房程序
法拍房的購房的流程主要包括以下四步：挑選房源、全面調查、參與競拍、繳納稅費辦理過戶。
1）首先，需要在司法拍賣平臺網站上，根據自身的需求挑選房源。
2）對選出的房源進行全面調查。包括詳細閱讀“競買公告”、“競買須知”和“標的物介紹”，弄清該房產的重要信息。但很多競拍房產關鍵信息在競買公告公示上的披露是有限的，所以需要對法院非公開信息做盡職調查。此外，還需實地看房，確認房屋構造、裝修、房屋使用情況等信息后，才能放心做出購買決策。
3）報名繳納保證金參與競拍
購房人需要在拍賣平臺網站簽署協議并凍結保證金，保證金通常為起拍價的10%-20%。另外也要具備競拍技巧，否則最終出價過高而無力支付的話，不僅保證金無法退還，而且還要承擔二次拍賣與本次拍賣成交價之間的差額。
4）繳款審稅辦理過戶
如果順利完成競拍，保證金會直接轉為競拍款，買受人須在法院規定的期限內（7~15天，以法院公告為準）交付全款，逾期未交則屬于違約，保證金將被扣除。所以，需要貸款則必須提前有所安排，否則款項被卡住將前功盡棄。繳款并從法院取得相關文書后，需要法院對房產進行解封，再通過房管局或不動產權管理局等相關部門對房產進行解押，即可去繳納相關稅費，并辦理過戶手續完成整個競拍司法拍賣房流程。
青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗
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