青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)訊（記者 辛小麗） 10月12日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草修訂了《青島市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法》，其中明確提到網(wǎng)簽備案系統(tǒng)將搭建交易資金監(jiān)管平臺，為交易雙方當(dāng)事人提供資金監(jiān)管服務(wù)。據(jù)了解，隨著房產(chǎn)交易的線上化加速，對交易安全提出了更高要求，資金監(jiān)管正在成為保障資金安全的重要環(huán)節(jié)，行業(yè)相關(guān)平臺建設(shè)也在進(jìn)一步完善中。近年來，多部門已經(jīng)著手對房產(chǎn)交易中的資金監(jiān)管問題出臺指導(dǎo)性意見，完善資金監(jiān)管成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措之一。
網(wǎng)簽系統(tǒng)將搭建資金監(jiān)管平臺
近年來，隨著青島城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，房產(chǎn)交易越來越活躍，但隨之也產(chǎn)生了很多問題，市場亟待規(guī)范。日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草修訂了《青島市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法》，公開征求社會意見。據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該《辦法》的推出，是為了落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范存量房經(jīng)紀(jì)和交易行為，提升存量房網(wǎng)簽備案服務(wù)管理水平，維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合了本市實(shí)際情況。《辦法》中對于房產(chǎn)交易的資金安全問題，明確要求，市房屋交易機(jī)構(gòu)應(yīng)主動加強(qiáng)與金融、公證等機(jī)構(gòu)協(xié)作，利用網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，搭建交易資金監(jiān)管平臺，為交易雙方當(dāng)事人提供資金監(jiān)管服務(wù)。交易雙方當(dāng)事人在辦理買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)，可自行選擇交易資金監(jiān)管服務(wù)。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在為當(dāng)事人辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，應(yīng)書面詢問交易當(dāng)事人是否辦理交易資金監(jiān)管。交易雙方當(dāng)事人選擇資金監(jiān)管的，應(yīng)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。
據(jù)記者了解，今年以來，房產(chǎn)交易的線上化加速，對交易安全提出了更高要求。特別是二手房買賣流程復(fù)雜、周期長且涉及金額大，在實(shí)際交易過程中，資金遭受損失的現(xiàn)象并不少見。基于此，今年，住建部印發(fā)《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)建立交易資金監(jiān)管制度，商品房預(yù)售資金應(yīng)用于有關(guān)工程建設(shè)，納入監(jiān)管的存量房交易資金應(yīng)在房屋轉(zhuǎn)移登記完成后立即劃轉(zhuǎn)，不得挪作他用。早在2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門已印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出健全交易資金監(jiān)管制度。除省與直轄市外，2019年全國范圍出臺針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個(gè)；2020年年初至今，出臺相關(guān)政策的城市已經(jīng)超過20個(gè)。目前，業(yè)內(nèi)常見的資金存管方式主要有四類：一是城市本地合作銀行存管；二是依靠當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如部分城市由住建委進(jìn)行資金監(jiān)管等；三是通過第三方支付機(jī)構(gòu)賬戶存管；四是行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作存管。
貝殼青島站全部開通“資金存管”
貝殼找房做為行業(yè)內(nèi)規(guī)模型平臺企業(yè)，自2019年起開始打造“平臺+銀行”的資金存管模式。貝殼希望用技術(shù)推動線上化建設(shè)，與銀行的合作基于此前銀企直聯(lián)模式，在此基礎(chǔ)上推出‘貝殼—銀行資金存管’。
今年9月底，貝殼找房青島站舉辦了以“資金存管”為主題的承諾發(fā)布會。會上，貝殼找房青島站聯(lián)合12家房產(chǎn)中介品牌、十余家銀行共話資金存管。“資金存管是規(guī)避交易資金風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與銀行合作，各自發(fā)揮專業(yè)特長，保障交易資金安全。截止目前貝殼青島站已合作的經(jīng)紀(jì)品牌已全部開通資金存管服務(wù)，全面為房產(chǎn)交易規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)貝殼青島站交易中心負(fù)責(zé)人劉舉介紹，我國房產(chǎn)交易發(fā)生的法律糾紛正呈現(xiàn)逐年上升趨勢。2010年至2018年，我國房產(chǎn)交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達(dá)到了30萬件，資金存管方式可有效規(guī)避房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。所謂資金存管，是將購房款存放在“第三方存管機(jī)構(gòu)”（第三方存管機(jī)構(gòu)，一般為監(jiān)管機(jī)構(gòu)、全國商業(yè)性銀行或第三方支付機(jī)構(gòu)），待交易成功后，再將資金解凍至業(yè)主賬戶，若交易失敗，資金會返還給客戶。以此，可有效規(guī)避一房二賣、房屋簽后查封、資金交割后雙方不配合過戶等交易風(fēng)險(xiǎn)，保障房產(chǎn)交易資金安全。資金存管最大的特點(diǎn)就是安全和透明，此舉既能保證買方在過戶前有足夠的房款支付能力，又能避免房屋無法交易帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，貝殼和工行、中信、光大等多家銀行正在開展合作建立資金存管平臺，已經(jīng)覆蓋國內(nèi)92個(gè)城市。這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋城市已基本落地，很多城市二手房交易資金存管達(dá)到90%以上，大連、煙臺的存管規(guī)模更是高達(dá)96%。
德佑瑞昌路店店長杜風(fēng)分享了一個(gè)自己的真實(shí)經(jīng)歷，今年他促成的一次交易，客戶通過資金存管支付了69萬元首付款，過戶時(shí)才知道，房子被二次抵押，業(yè)主官司纏身，房產(chǎn)隨時(shí)可能被查封。若不是資金存管，這69萬元首付款將有去無回。從那時(shí)起，資金安全成了德佑瑞昌路店經(jīng)紀(jì)人進(jìn)店的第一堂課。目前瑞昌路店資金存管全流程操作最快只需要30分鐘，保障客業(yè)雙方交易安全的同時(shí)，也縮短了辦理時(shí)長。杜風(fēng)說：“有了這一環(huán)節(jié)，巨額購房款相當(dāng)于上了保險(xiǎn)，解決了買賣雙方不信任的問題。得知有這一份保障后，買家也會消除付款時(shí)的顧慮。”
資金存管有效規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)貝殼找房青島站簽約中心相關(guān)工作人員介紹，今年青島的二手房市場交易活躍，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度（7月、8月、9月）青島二手房成交19829套，環(huán)比2020年第二季度上漲8%，同比2019年第三季度上漲30.4%。特別是7月份，二手房共計(jì)成交7105套，環(huán)比上漲6%，同比2019年7月上漲32%，是自2019年1月以來，連續(xù)19個(gè)月內(nèi)，青島二手房成交量最高的單月。價(jià)格方面，第三季度青島二手房熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域前三位，分別是市北浮山后、市南八大湖、市北錯(cuò)埠嶺，二手房掛牌均價(jià)分別為29820元/平方米、24335元/平方米和27095元/平方米。另據(jù)粗略計(jì)算，第三季度青島二手房套均成交面積為92.2平方米。也就是說，目前成交的二手房套均價(jià)格在200萬元左右，這對于普通老百姓而言，可能意味著一家人的全部積蓄。
隨著二手房成交量的增加，在交易環(huán)節(jié)中的隱患也逐漸顯露。而且由于房產(chǎn)這種商品的特殊性，價(jià)格特別高、消費(fèi)頻率極低，很多消費(fèi)者可能一生只有一次買房經(jīng)歷，因此對房屋交易中的資金存管環(huán)節(jié)并不了解，也并未意識到資金存管的重要性。資金存管對客戶而言，客戶將房款存放在第三方機(jī)構(gòu)中存管，待交易完成后，再將房款解凍至業(yè)主賬戶，如果交易流程未按照履約條件達(dá)成，則資金退還至買方賬戶，保障了交易資金的安全；同時(shí)有了第三方機(jī)構(gòu)中的這筆資金，業(yè)主也不用擔(dān)心買方拖欠房款。對經(jīng)紀(jì)品牌或經(jīng)紀(jì)公司而言，一旦出現(xiàn)交易資金的風(fēng)險(xiǎn)，品牌或公司除了需要投入大量資金賠付成本外，還會失去客戶對品牌的信任，品牌信譽(yù)將大大受損。對于經(jīng)紀(jì)人而言，一旦交易單出現(xiàn)資金安全問題，經(jīng)紀(jì)人將會陷入糾紛處理當(dāng)中，影響業(yè)務(wù)開展，服務(wù)效率低，人工耗損大，并且也將損失這一單的傭金收入。基于此，資金存管很好地規(guī)避了實(shí)際交易過程中的潛在資金風(fēng)險(xiǎn)，其最大的特點(diǎn)就是安全和透明，是保障房產(chǎn)交易安全的有力抓手，也是關(guān)鍵因素。
買賣雙方在貝殼找房青島站簽約中心完成交易。
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